# ринок нерухомості

Ринок первинної нерухомості змінюється під впливом воєнних, економічних і політичних чинників. Учасники будівельної галузі намагаються адаптуватися до нових умов і тенденцій, а покупці — знайти можливість придбати бажану оселю. Про тенденції розвитку ринку нерухомості та роль девелоперів у відбудові — у статті TrueUA. _________________________________________________________________________________________________________________________________________________Рік, що минає, став періодом нових викликів для будівельної галузі. На ринок нерухомості впливали складна ситуація на фронті та невтішні прогнози, економічна та політична кризи. Водночас інфляція, зростання витратної частини й невисока фінансова спроможність потенційних покупців гальмували реалізацію нових проектів. Ці та інші чинники вимагали від учасників галузі високого ступеня адаптованості та брейнстормінгу і вироблення нестандартних рішень."Будівельний ринок стикається з безпрецедентними викликами. Обмежене фінансування, порушення логістичних ланцюгів — усе це ускладнює процес відбудови. Війна призвела до значного скорочення інвестицій у будівельну галузь як з боку держави, так і приватного сектору, подорожчання будівельних матеріалів, палива, енергоресурсів та інших послуг. Також варто відзначити знищену транспортну інфраструктуру та ускладнення перевезення будівельних матеріалів, — коментує Марк Кестельбойм, CEO Well-Being contech, Budova. — Одним з найболючіших викликів для галузі став гострий дефіцит працівників. Тож хто відбудовуватиме країну — непросте питання".На думку Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, нинішній рік став третім валом випробувань на міцність для ринку. Зокрема, через ракетні обстріли росіян навесні та руйнівні удари по енергетиці не справдились очікування на теплий сезон ні щодо темпів відновлення попиту, ні щодо пришвидшення робіт на будмайданчиках. "Будьмо відвертими: 2024 рік став програшним для ринку з точки зору повернення покупця, як для столичного регіону, так і для західних областей, де темпи продажів також суттєво уповільнились", — зауважує експертка.Так, у столиці продаж нової нерухомості становлять 20-30% від обсягів до повномасштабного вторгнення. Тож забудовники пропонують покупцям безпрецедентні умови: знижки до 25-35%, розтермінування до 10 років без відсотків, фіксацію цін у гривні. Багато угод укладають з використанням державної іпотеки.Тенденції-2024Через активні бойові дії та просування лінії фронту триває міграція населення зі східних, північних і південних регіонів, що сприяє зростанню попиту на житло. Водночас попит на новобудови неоднорідний: купують у забудовників, які демонструють прийнятні темпи будівництва (щонайменше 6% готовності щомісяця), здатність запропонувати клієнтоорієнтований продукт (екосистема для життя та енергетична незалежність, наявність укриття та підземного паркінгу), варіанти планувальних рішень з акцентом на євроформати квартир і варіанти фінансових інструментів.Водночас попит на придбання житла стимулюють державні програми "єОселя" та "єВідновлення". Завдяки постійній адаптації умов обох програм, збільшення кількості акредитованих забудовників, об’єктів і банків вдалося дещо "оживити" первинку."Ключова тенденція року — це запит на тривалі програми розтермінування від п’яти років. Саме вони стають вагомим аргументом для ухвалення рішень щодо купівлі житла. Адже інколи неготовність оплатити повну вартість нерухомості має не фінансове, а психологічне підґрунтя через невпевненість у активності девелопера на будмайданчику", — вважає пані Вікторія.Ще одним поведінковим трендом, за словами оглядачки, стало збільшення запитів на формати "євродвушок". Для покупців важливо мати досить великий і комфортний спільний простір (кухня-вітальня від 17 кв.м), окремі спальні, два санвузли. Розвитку цього тренду сприяє об’єднання під одним дахом кількох поколінь родини, які евакуювалися з небезпечних регіонів.Як і раніше, більшість покупців обирають для інвестицій завершені об'єкти задля того, щоб уникнути ризиків, які можуть виникнути під час зведення житла. Хоча, придбання житла на етапі будівництва дає змогу зекономити: на рівні фундаменту — на 30-40%, під час зведення — на 15-20% порівняно з вартістю житла після введення його в експлуатацію.За даними Вікторії Берещак, лише на близько 80% будмайданчиках у столичному регіоні було відновлено роботи, розпочаті до повномасштабного вторгнення. А реальні темпи будівництва демонструють лише половина з них. А от девелопери в західних областях демонструють вищу активність: реальні темпи будівництва показують близько 55% компаній.Ціни: регіональні відмінностіПопри низький попит на житло, ціни на нього продовжують зростати. Подорожчання квадратних метрів зумовлено зростанням собівартості — зокрема, цін на будівельні матеріали, електроенергію, а також вищою вартістю оплати праці кваліфікованих працівників.Водночас спостерігаються значні регіональні відмінності у вартості житла, на це впливає географічне розташування, попит, привабливість регіону, а також безпекові, економічні та соціальні чинники. Загалом ціни значно виросли на Заході й просіли на Сході, у столиці залишаються більш-менш стабільними.Найбільше подорожчало нове житло у регіонах, відносно безпечних і близьких за розташуванням до країн Євросоюзу та НАТО: у Рівному (до $920/кв.м), Ужгороді ($1170), Черкасах. А от у Запоріжжі, Кропивницькому та Харкові нові квартири подешевшали на 15%, 10% і 4% відповідно. Як показують дослідження ресурсу Lun, найбільш доступне житло — у Херсоні (середня вартість 1-кімнатної квартири складає $15 тис.), а найдовше відкладати на квартиру доведеться у Львові ($65 тис. відповідно). У Києві вартість однокімнатної квартири — $60 тис. Ситуація із 2- і 3-кімнатними квартирами демонструє схожу варіативність цін. Львів, Київ та Ужгород залишаються найдорожчими містами для придбання житла.Сучасні рішенняВідбудова України — це не лише відновлення зруйнованого житла, а й розселення понад 4,6 млн внутрішньо переміщених осіб, для яких потрібно створити нові стандарти комфорту, безпеки та ефективності. За найскромнішими оцінками потрібно збудувати десятки мільйонів квадратних метрів житла."Ключовою у відбудові має стати ефективність, — упевнений Марк Кестельбойм. — Для цього замість старих методів будівництва необхідно активно впроваджувати сучасні префаб-технології, які передбачають виробництво готових секцій будівель на заводі та їх подальшу збірку на будівельному майданчику. Це дозволяє значно скоротити терміни будівництва, підвищити якість і знизити витрати у порівнянні з традиційними технологіями". Так, технологія Well-being ConTech дозволяє будувати зі швидкістю 4-6 поверхів на місяць. На одній з новобудов в Одесі при зведенні секції житлового комплексу за префаб-технологією компанія залучила 11 працівників замість 40 на подібному об'єкті, який будувався за монолітно-каркасною технологією. Тобто, використання префабу може хоча б частково вирішити проблему дефіциту кадрів.Експерт додає, що використання енергоефективних матеріалів та систем дозволить знизити витрати на опалення та кондиціювання, а також підняти теплоефективність будинку на 30%. А застосування цифрових технологій на всіх етапах будівництва оптимізує процеси, підвищить точність і прозорість. Впровадження BIM (інформаційна модель будівлі) зводить до мінімуму кількість помилок при будівництві й скорочує витрати проекту на 10-20%.Коментар від забудовникаІрина Міхальова, CMO Alliance Novobud:"Рік, що минає, видався для галузі непростим. Одним із найсерйозніших викликів стало напружене інформаційне тло та очікування потенційних клієнтів на розв’язання тих чи інших ситуацій: закон про мобілізацію, вибори Президента у США тощо. Кожний такий інформаційний привід змушували потенційного клієнта "завмирати", відкладати ухвалення рішення щодо придбання нерухомості. Особливо це стосується нерухомості бізнес-класу.Для подолання цих побоювань і підвищення мотивації клієнтів діяти, ми створювали інформаційні кампанії, в яких розповідали про перспективність інвестицій у нерухомість високого класу саме зараз, проводили тематичні заходи і запрошували на них потенційних інвесторів. Частково нам вдалося подолати бар'єри, але ще є над чим працювати.Викликом стала й кризова ситуація з персоналом на будівельних майданчиках через активні мобілізаційні процеси. Задля пошуку спеціалістів будівельної галузі ми розпочали партнерство із закладами професійно-технічної освіти, і тепер їхні студенти проходять у нас практику. Після успішної співпраці ми запрошуємо випускників на постійну роботу. Ба більше, наші співробітники взяли участь в інформаційній кампанії "Поглянь на професії по-новому", яка втілюється IREX та Zinc Network у партнерстві з Міністерством освіти і науки України в межах програми USAID "Мріємо та діємо". Кампанія створена для того, щоб допомогти підліткам та їхнім батькам зорієнтуватися у перспективних галузях української економіки, серед яких і будівництво.Рік завершуємо із певними здобутками: ми ввели в експлуатацію п’ять будинків у житлових комплексах у Броварах ("Лавандовий" та Madison Gardens) та в Києві (клубний будинок Illinsky House). Загалом ми збудували пів тисячі квартир загальною площею понад 61 000 кв.м. Станом на грудень в роботі два комплекси — Montreal House та Krona Park II. А це майже 200 000 кв.м житлових площ і паркомісць.Наразі нам вдалося вийти на сталий показник продажів. Змінюється лише відсоткове співвідношення угод з повною передплатою, у розтермінування від забудовника та за програмою "єОселя".Враховуючи події в країні, ми продовжуємо залишатися обережними оптимістами. Нині надзвичайно важливі оперативність, гнучкість та уважність до деталей, тому всі наші рішення — вивірені та обґрунтовані. Головна задача року, що минає — якомога більше збудованих будинків у проектах, розпочатих до вторгнення, а вже у 2025 році, якщо ситуація дозволить, плануємо нарощувати обсяги будівництва за допомогою старту нових проектів. На разі ми вивчаємо перспективи кількох ділянок у межах Києва та області".2025-й: рік для стійкихАналітики та учасники ринку вважають, що ціни на квадратні метри зростатимуть і далі, адже причин для цього достатньо: девальвація гривні, інфляція на рівні 10%, що призведе до подорожчання будівельних матеріалів та робочої сили в умовах дефіциту кадрів, розширення державної іпотечної програми "єОселя", підвищення податків і зборів. Орієнтовно, цінник зросте на 15–30% залежно від стадії будівництва, безпечності регіону і класу об’єкта. Покупці ставатимуть дедалі вибагливішими, обираючи житло, яке відповідає європейським стандартам і забезпечить комфорт і безпеку для мешканців. Відсутність достатніх інвестицій є одним з основних стримувальних факторів для розвитку будівельної галузі. Як зауважує пан Марк, компаніям у найближче десятиріччя доведеться активно шукати альтернативні джерела фінансування — такі, як міжнародні донорські організації, інвестиційні фонди та приватних інвесторів. Разом з дефіцитом кваліфікованих кадрів це будуть головні гальма відновлення. Також варто згадати про зниження платоспроможності людей, мільйони мігрантів у Європі, яких потрібно стимулювати повернутися додому, та ВПО, яким потрібен не лише дах, а й робота, освіта, нормальні умови для життя. До цього списку можна додати недоліки законодавства, корупційну складову. "Усе це складні, комплексні питання які вимагають комплексних, системних вирішень, — підсумовує Марк Кестельбойм і пропонує рішення: Для початку необхідна зміна ролі девелопера у бік мета-девелопменту: думати не лише про продаж і обслуговування квадратних метрів, а й створювати робочі місця разом з громадою, формувати умови для бізнесу, розвивати соціальну і культурну інфраструктуру. Фактично мета-девелопмент — означає брати на себе відповідальність за майбутнє країни. Це потребує ефективних рішень в менеджменті та будівництві, таких як впровадження індустріального будівництва і тотальна диджиталізація, щоб мати повний контроль над якістю проектів, унеможливити корупцію, зменшити вплив людського фактора і помилок до мінімуму".Самі проекти мають змінитися: стати більш енергоефективними, екологічними й безпечними, а й разом з тим — додати архітектурного розмаїття, соціальної та економічної стабільності, щоб не допустити можливої повоєнної геттізації України. .

Працівники Державного бюро розслідувань (ДБР) повідомили про підозри шістьом особам, які допомогли компаніям вивести нерухомість збанкрутілого харківського банку. Ці компанії пов’язані з відомим російським букмекером.Про це повідомила прес-служба ДБР. Там пояснили, що ці дії виявили у співпраці з Державною службою фінансового моніторингу та Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз."Зокрема, в березні 2023 року ДБР викрило протиправну фінансову оборудку з нерухомістю харківського комерційного банку, що перебуває у процедурі ліквідації. Вартість нерухомості у середмісті Харкова оцінюється у 360 мільйонів гривень", — йдеться в повідомленні.У ДБР додали, що схему реалізували з використанням реквізитів української компанії, підконтрольної власнику харківського банку, а також двох іноземних компаній щодо яких, за рішенням РНБО, застосовано національні санкції. При цьому раніше розслідування Бюро встановило, що ці компанії мають зв’язок із відомим російським букмекером, іншими компаніями й особами, дії яких вчинені на шкоду національним інтересам та національній безпеці нашої держави."Новими господарями стали іноземні компанії, фактичними бенефіціарними власниками яких є громадяни держави-агресора. Самі ж компанії-нерезиденти перебувають під санкціями Ради національної безпеки та оборони України", — пояснили правоохоронці.Директору одного з відділень збанкрутілого банку, приватному нотаріусу, трьом представникам компаній, залучених в оборудці та особі, яка "придбала" майно банку повідомлено про підозри у розтраті або пособництві розтрати майна банку в особливо великих розмірах, підробці документів та їх використанні, а також легалізації майна, одержаного злочинним шляхом."Санкція статті за вчинення розтрати в особливо великих розмірах передбачає позбавлення волі до 12 років. Досудове розслідування триває", — констатували в ДБР.Майно, протиправно виведене з-під управління Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, рішенням суду заарештували та передали в управління Національного агентства з виявлення активів (АРМА). Що відомо про російського букмекераВін заробив 2022 року близько 12 мільярдів російських рублів. З цього прибутку компанія сплачувала податки та збори до бюджету ворога. Їхнім коштом фінансується силовий блок, оборонно-промисловий комплекс Росії, а також збройна агресія проти України.У червні 2023 року, за клопотанням ДБР і Офісу генерального прокурора, суд заарештував і передав в управління АРМА понад 1,9 мільярда гривень із рахунків компанії-нерезидента, реквізити якої використали під час цієї оборудки.Своєю чергою, Апеляційна палата Вищого антикорупційного суду наприкінці вересня 2024 року остаточно задовольнила апеляційну скаргу Міністерства юстиції, подану на підставі матеріалів провадження Бюро, про застосування санкції у вигляді стягнення активів компанії в дохід держави шляхом передачі цінних паперів, коштів на банківських рахунках і відсотків від управління такими активами з боку АРМА на загальну суму близько двох мільярдів гривень безпосередньо до Державного бюджету України.Нагадаємо, що минулого тижня бенефіціарним власникам і топ-менеджерам онлайн-казино повідомили про підозру у відмиванні російських грошей. Фігурантами стали троє громадян Росії та двоє українців.

Пенсіонерка Алла Березовська, яка є матір’ю підозрюваного в державній зраді нардепа Олександра Дубінського, придбала квартиру в Барселоні 28 лютого 2022 року — через чотири дні після початку повномасштабного вторгнення. Вартість квартири — 288 000 євро. Про це у своєму блозі на сайті "Українська правда" написала голова громадської ініціативи "Голка" Ірина Федорів із посиланням на джерела в спецслужбах. "У тій таки Барселоні цивільна дружина Дубінського — Олена Деккерт — теж придбала квартиру за 100 000 євро. Але наприкінці 2021 року. Саме до Деккерт у Барселону Дубінський їздив рік тому під прикриттям хворого батька", — зазначила вона. Голова громадської ініціативи "Голка" додала, що Деккерт придбала квартиру через декілька тижнів після того, як проти Дубінського ввели персональні санкції у США — 2021 року. І це підтверджується інформацією з реєстрів. Перед придбанням нерухомості родина Дубінського отримала на банківські рахунки значну суму коштів від громадянок Росії Ксенії Юріївни Шишкової (Кац) 1988 року народження та її матері — Олени Борисівни Кац. Це також повідомили "Голці" джерела в спецслужбах і уточнили, що кошти надійшли низкою переказів: 212 139 євро (ця сума надійшла декількома переказами на початку 2022 року) та 73 000 євро. Профіль Ксенії Кац вдалося знайти у соцмережі LinkedIn. Місцем роботи значиться TvoiDom Spain SL. Ксенія Кац вчилася в Московському державному університеті (МГУ) з 2005 по 2010 роки. Далі поїхала на навчання в Бельгію. Орієнтовно 2008 року Кац працювала в Адміністрації президента Росії. Це теж повідомили працівники спецслужб. "Тому постає запитання: за що мати-пенсіонерка Дубінського — Алла Березовська — та його цивільна дружина Олена Деккерт отримали кошти від громадянок Росії, які могли використати на придбання житла у Барселоні? І чи може тут бути слід російських спецслужб?" — продовжила Ірина Федорів. ЗМІ 2020 року писали про те, що мати Дубінського подарувала нардепу три елітні авто. Як повідомлялося раніше, 2015-2021 років на рахунки матері-пенсіонерки внесли готівкою 7,3 мільйона гривень. Її офіційний дохід за цей період склав 2,8 мільйона гривень. Слідство вважає, що мати використовувала раніше готівку для придбання нерухомості, яку, ймовірно, надав її син — Дубінський. Торік суд задовольнив клопотання Офісу генпрокурора й арештував майно Дубінського та його родичів. Зокрема, 15 автомобілів, 22 квартири та вісім земельних ділянок. "Голці" вдалося з'ясувати ще низку важливих фактів. Дубінський після 2014 року їздив у Росію — в Москву та Пітер. Щонайменше двічі. 2018 року він відвідував Москву, а перед парламентськими виборами — Пітер. З Пітера до Києва він повернувся 14 жовтня 2019 року через Барселону — за декілька тижнів до дня голосування. Про те, що Дубінський заїздив до Пітера, свідчать транзакції його картки 11 та 12 жовтня 2019 року. Аналогічно транзакція у Москві простежується роком раніше. Варто нагадати, що Дубінський поширював фейки про повій на Майдані, про що писали Bihus.info. Події під час Революції Гідності позиціонувалися як "майдан меньшинства". Це робилося, як виявили журналісти-розслідувачі, на замовлення найближчого оточення ексміністра доходів та зборів Олександра Клименка, якого звинувачують у державній зраді. Він пройшов у парламент 2019 року, а через рік став "куратором" виборів на Київщині та очолив список партії "Слуга народу" до Київської облради. У низці громад, зокрема в Приірпінні, Дубінський домовлявся із забудовниками про співпрацю та політичні списки, а у Київській облраді за списком "Слуг народу" зайшла низка депутатів, яких громадський сектор назвав "консервами Дубінського". Хоча самого Дубінського вигнали з фракції за рік до повномасштабного вторгнення. І це лише тому, що у США ввели санкції проти нього та нардепа-зрадника Андрія Деркача. Їх звинуватили в Америці у втручанні у президентські вибори у США і також зазначили, що Дубінський є частиною "пов'язаної з Росією мережі іноземного впливу". Правоохоронці повідомляли: у межах досудового розслідування було задокументовано, що агентурну мережу, яка діяла у Києві та до якої входив Дубінський, створив заступник начальника російського ГРУ Володимир Алєксєєв, а операційним керівництвом нею з території Росії займався заступник Алєксєєва — Олексій Савін. До агентурної мережі також входили екснардеп Андрій Деркач, який напередодні повномасштабного вторгнення втік з України за кордон, та колишній прокурор Костянтин Кулик із позивним "Птічка", котрий наразі також переховується від слідства за кордоном та завданням якого було псевдоправове "обґрунтування" фейків на користь Кремля. Нагадаємо, в червні перший заступник директора Державного бюро розслідувань Олександр Удовиченко заявляв, що твердження народного депутата Олександра Дубінського про начебто переслідування та репресії щодо нього не відповідають дійсності. Розслідування його справи за підозрою в державній зраді перебуває на завершальному етапі.

В Україні будуються і вводяться в експлуатацію нові житлові комплекси, спостерігається повернення інтересу до житла бізнес-класу. На що орієнтуються інвестори та чи настав "золотий" час для інвестування у нерухомість — ТrueUA дізнавався в експертів. Позитивна динаміка на ринку первинної нерухомості у 2023 році стала підставою для досить оптимістичних прогнозів щодо розвитку галузі на наступні кілька місяців. Рік тому інтерес до теми купівлі квартир, за даними аналітиків ЛУН, стабільно тримався на рівні 70-80%, порівняно з показником до повномасштабного вторгнення. Українці потроху оговталися від шоку, навчились пристосовуватись до нових реалій і поступово почали планувати купівлю власного житла. А такі чинники, як повернення людей у міста, надійність захисту ППО, нарощення темпів робіт системних гравців на будівельних майданчиках і запуск державних іпотечних програм надавали імпульс для активності на ринку нерухомості. У першій половині 2024 року попит на первинці був досить стриманим — головним чином через чутливість потенційних покупців житла до інформаційного поля. Новини про обстріли, відтермінування надання допомоги від країн-партнерів, ухвалення закону про мобілізацію, невтішні економічні прогнози для країни та інші повідомлення впливають на те, що потенційні інвестори відкладають рішення щодо купівлі нерухомості. На початку весни була помітна активізація покупців до представлених на ринку новобудов у окремих сегментах і форматах, зокрема до житла бізнес-класу. Нині спостерігається до 15% відновлення рівня продажу у цьому сегменті і лише в окремих новобудовах. Інвестори віддають перевагу формату багатофункціональний комплекс (БФК) за концепцією 15-хвилинного міста у центральному діловому районі або поліфункціональний квартал/кластер з еко-складовою та/чи рекреаційними зонами. Тобто людям важливо разом із житлом отримати комфортне соціальне середовище, а також інфраструктурне наповнення комплексу. Важливо, щоб там була гарна інфраструктура і приємне співжиття. Окрім того, останні два роки комплекс мав демонструвати достатню будівельну активність і зараз бути на стадії готовності не менше 45%, а головне — продовжувати активно будуватись. На цьому наголошує оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. "Повторюю: будуватися не номінально, а фактично. З останнім у сегменті бізнес-класу, будемо відверті, спостерігаються проблеми через низку факторів", — додає вона. По-перше, це — падіння реальних продажів. Чимала кількість покупців виїхали за кордон, а ті, що лишилися, психологічно не наважуються на купівлю в умовах емоційних гойдалок: новини з фронту, загроза блекаутів, геополітичні виклики. По-друге, затримка зі здачею в експлуатацію наразі сягає в середньому 18-24 місяці, що також не додає впевненості до купівлі. По-третє, фінансові негаразди компаній, пов’язані з недосконалою моделлю фінансування, залежністю від грошей з продажів, здорожчанням будівельних матеріалів, робочої сили. "Дефіцит кадрів — суттєва загроза для ринку, яка обертається в падіння обсягів введення і збільшення реальних затримок зі здачею. І бізнес-клас — не виняток", — коментує експертка. Що шукають покупці Серед стійких трендів щодо вибору житла у новобудовах бізнес-класу — пошук квартир з ремонтом у будинках, які вже здані в експлуатацію; можливість скористатися програмами лояльності та фінансовими інструментами від забудовника (розтермінування платежів, оплата частинами, різноманітні акції та знижки) і держави (програми "єОселя" та "єВідновлення"). Як зазначила Вікторія Берещак, у боротьбі за покупця з грошима на спадному ринку зараз перемагають комплекси, яким вдається комбінувати три речі: високі реальні теми будівництва, поліфункціональну інфраструктуру замкнутого циклу, яка відповідає запитам покупця, а також енергетичну незалежність — використання промислового генератора на заживлення насосів, ліфтового обладнання тощо. Звісно, дуже актуальним для покупця є питання безпеки. У житлових комплексах — у вигляді тимчасового укриття, яке девелопери облаштовують у містких підземних паркінгах, з якісними протипожежною системою та системою вентиляції. Зазнали змін і цілі купівлі нерухомості бізнес-класу. Якщо до вторгнення інвестори мотивувалися переважно прагматичним бажанням заробити на оренді квартири, то нині більшість покупців шукають житло для власного проживання. Покупець надає перевагу європлануванням, де обов’язково є окрема кухня-вітальня площею від 17 кв.м і приватні кімнати площею 12-14 кв.м, а також два санвузли і гардероб. Ці вимоги у багатьох випадках пов’язані зі зміною життєвих сценаріїв через війну: покоління і родини об’єднуються, діти забирають до себе батьків. І для спільного проживання потрібно мати і загальний, і особистий простір, продуману ергономіку для комфорту усіх домашніх. Звісно є ті, хто планує здавати квартиру в оренду. Усе частіше забудовники акцентують на тому, що цільова аудиторія зараз — столичний середній клас, у тому числі працівники IT-галузі, представники креативних професій, підприємці, військовослужбовці, лікарі. Ціни та пропозиції Нині середня ціна квадратного метра житла в сегменті бізнес-клас — від $1500, залежно від концепції та формату, ступеню готовності та інших характеристик об’єкта. Згідно з підсумками аналітиків інвестиційно-девелоперської компанії City One Development середня ціна на первинну житлову нерухомість столиці за перше півріччя знизилась у доларовому еквіваленті на 1%, а ціна в гривні зросла на +9%, що пов’язано зі здорожчанням долара на 10%. При цьому у доларовому еквіваленті незначне здешевлення на 1%-2% відбулось майже у всіх сегментах, окрім бізнес-класу. Девелопери стримують ціни за рахунок власної маржинальності в об’єктах, які почали будувати до 2022-го, оскільки розуміють, купівельна спроможність суттєво знизилась за останні два роки. Проте ціни зростатимуть. На цінову динаміку найбільший уплив має собівартість будівництва — будівельні матеріали та їх логістика, яка постійно зростає, ріст зарплатні кваліфікованим будівельникам та інші. Відтак, у забудовників не буде можливості у нових ЖК "тримати" ціни. На думку Вікторії Берещак, на спадному ринку, де спостерігається суттєвий відтік покупців і просідання рівня продажів, існують високі шанси знайти "ліквідний лот" за приємною ціною і з дисконтом від девелопера. Як і раніше, одним з найпопулярніших регіонів залишаються Київ та області — здебільшого, завдяки високому рівню бізнес-активності, віддаленості від лінії розмежування з ворогом та ефективною роботою ППО. Популярність мають ще кілька регіонів на Заході. Згідно з даними Держстату, найбільше за площею житлових об’єктів розпочали будувати у 2023 році року у Львівській, Чернівецькій, Івано-Франківській, Хмельницькій, Закарпатській та Вінницькій областях. І все ж, нових проєктів — дуже мало. Первинному ринку нерухомості прогнозують тенденцію до скорочення обсягу пропозиції. Потенціал скорочення у найближчі рік-два — 40%. "Не варто чекати динамічного розвитку. Наше завдання мінімум — не втратити ті позиції, що вдалось повернути (в обсягах реальних продажів, динаміці будівництва), а максимум — наростити реальний обсяг попиту ще на 15-20% за підсумками року, повернути хоча б 5% інвестиційного попиту в структурі продажу і не поглибити кризу протермінування здачі, — вважає Вікторія Берещак. — Треба дивитись правді в очі: ринок нерухомості здає експрес-тест на стійкість, особливо це стосується бізнес-класу, для якого шторм ще у розпалі". У більш віддаленому майбутньому прогнози для ринку первинної нерухомості досить оптимістичні. Адже після перемоги будівельна галузь буде залучена до відбудови країни, а попит на нове житло перевищуватиме пропозиції. Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud "Наприкінці минулого року експерти та гравці ринку давали досить оптимістичні прогнози щодо пожвавлення продажів первинки бізнес-класу. Наразі можу сказати, що прогнози справдилися частково. Зацікавленість з боку покупців є, а от реалізація зустрічей у продажі поки що не надто висока. Дещо краща ситуація з крос-продажами. Наприклад, наші чинні інвестори купують паркомісця у підземних паркінгах проєктів. Має попит і комерційна нерухомість. Покупці бізнес-класу чутливо реагують на інформаційне тло, загальну економічну ситуацію на ринку. До здійснення покупки клієнти ставляться зважено, прискіпливо обираючи як проєкт, так і девелопера, вивчають ситуацію з динамікою будівництва. Загалом, окрім наших столичних проєктів, є ще кілька об'єктів бізнес-класу в Києві, які успішно будуються і продаються попри війну. Але їх небагато, і конкурують вони між собою у поточній ситуації більше на рівні "будується — не будується". Нині житло бізнес-класу в структурі продажів компанії займає 15%. Минулого року ця цифра становила не більше 10%, а до повномасштабного вторгнення — 30%. Середня ціна у наших проєктах бізнес-класу: Клубний будинок Illinsky House з будівельною готовністю — $3 800, Montreal House з готовністю понад 50% — $3 300. Попри повномасштабну війну в Україні спостерігається "золотий" час для інвестування у нерухомість бізнес-класу. Йдеться саме про умови, на яких можна ввійти в цей ринок. Оскільки війна стримує забудовників від зростання цін у сегменті, компанії вимушені боротися за кожного клієнта, пропонуючи найкращі умови. Тож це — та можливість, коли дійсно можна вибрати бажане за найбільш вигідною ціною. Зазначу, що зараз — це не класичне інвестування в бізнес-клас, коли інвестують на етапі котловану, а потім заробляють внаслідок зростання ціни. Це було актуально до повномасштабної війни. Наразі ж прийшов час тих, хто готовий заробляти на подальшій здачі приміщень в оренду. Ця частина інвесторів у бізнес-класі є доволі активною. Плюс частина тих, хто заробляв саме на різниці в ціні, перемістилася в цей сегмент, який, можливо, не такий рентабельний, але безпечніший. І є частина інвесторів, які виграють, обираючи об'єкти, які значно подорожчають внаслідок "розтиснення цінової пружини" після закінчення бойових дій. Але тут вкрай важливо обрати правильні об'єкти. Найбільший негативний вплив відчуваємо від війни — саме вона стає тією непереборною силою, яка впливає на ухвалення рішення покупцями. Викликає занепокоєння ситуація із браком кваліфікованої робочої сили на будівельних майданчиках. Частково її зможуть покращити бригади будівельників-іноземців, але до масовості цього явища ще далеко". Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд" "Аналіз продажів компанії за період з січня по червень цього року показав, що 19% припало на житлові комплекси класу бізнес. Порівняно з аналогічним періодом 2023 — це 8%. У 2021 році, до повномасштабного нападу, цей показник складав 10%. Однак варто зважати, що розподіл продажів за класами проєктів безпосередньо залежить від портфеля девелопера. З десяти проєктів компанії "Інтергал-Буд", що наразі у будівництві та продажі, до класу бізнес належать тільки три. У квітні, за підрахунками аналітиків компанії, сегмент бізнес продемонстрував найкращу динаміку збільшення цін за рік. Вартість квадратного метра у цьому класі в столиці зросла на 19%. Найстрімкіше ціни збільшувались у січні-березні 2024 року. Це обумовлено малою кількістю проєктів бізнес-класу у Києві та зростанням попиту, який сформували заможні переселенці з міст, наближених до зони бойових дій. Починаючи з травня обсяг продажів дещо зменшився. Але ця тенденція спільна для усіх сегментів. Зменшення кількості угод пов'язане з посиленням мобілізаційних заходів і поглибленням енергетичної кризи. Це тимчасовий спад. Щойно завершиться адаптаційний період, покупці, що поки зайняли вичікувальну позицію, повернуться до відділів продажів. Попитом переважно користується готова пропозиція — тобто, квартири в уже зданих будинках. Частина продажів здійснюється за підтримки пільгового кредитного ресурсу. Навіть якщо у покупців є наявна сума для придбання квартири, деякі з них віддають перевагу програмі єОселя. Так, наприклад, з січня по травень цього року 25% угод в житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" припало на державну іпотеку. Середня вартість квадратного метра в сегменті бізнес становить 1770 доларів. Це столичні ціни. У Львові середня вартість за квадрат у цьому сегменті — $1800. Варто зазначити, що собівартість будівництва постійно зростає, що змушує девелоперів переглядати ціни у поточних проєктах та обережніше планувати старти нових. Адже запропонувати інвесторам низьку вартість на котловані зараз неможливо. Вже за півроку-рік ми можемо зіткнутись з браком пропозиції, особливо в сегментах бізнес та преміум. Це своєю чергою дасть поштовх до ще більшого росту цін на ринку".