В Україні будуються і вводяться в експлуатацію нові житлові комплекси, спостерігається повернення інтересу до житла бізнес-класу. На що орієнтуються інвестори та чи настав "золотий" час для інвестування у нерухомість — ТrueUA дізнавався в експертів.
Позитивна динаміка на ринку первинної нерухомості у 2023 році стала підставою для досить оптимістичних прогнозів щодо розвитку галузі на наступні кілька місяців. Рік тому інтерес до теми купівлі квартир, за даними аналітиків ЛУН, стабільно тримався на рівні 70-80%, порівняно з показником до повномасштабного вторгнення. Українці потроху оговталися від шоку, навчились пристосовуватись до нових реалій і поступово почали планувати купівлю власного житла. А такі чинники, як повернення людей у міста, надійність захисту ППО, нарощення темпів робіт системних гравців на будівельних майданчиках і запуск державних іпотечних програм надавали імпульс для активності на ринку нерухомості.
У першій половині 2024 року попит на первинці був досить стриманим — головним чином через чутливість потенційних покупців житла до інформаційного поля. Новини про обстріли, відтермінування надання допомоги від країн-партнерів, ухвалення закону про мобілізацію, невтішні економічні прогнози для країни та інші повідомлення впливають на те, що потенційні інвестори відкладають рішення щодо купівлі нерухомості.
На початку весни була помітна активізація покупців до представлених на ринку новобудов у окремих сегментах і форматах, зокрема до житла бізнес-класу.
Нині спостерігається до 15% відновлення рівня продажу у цьому сегменті і лише в окремих новобудовах. Інвестори віддають перевагу формату багатофункціональний комплекс (БФК) за концепцією 15-хвилинного міста у центральному діловому районі або поліфункціональний квартал/кластер з еко-складовою та/чи рекреаційними зонами. Тобто людям важливо разом із житлом отримати комфортне соціальне середовище, а також інфраструктурне наповнення комплексу. Важливо, щоб там була гарна інфраструктура і приємне співжиття. Окрім того, останні два роки комплекс мав демонструвати достатню будівельну активність і зараз бути на стадії готовності не менше 45%, а головне — продовжувати активно будуватись. На цьому наголошує оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
"Повторюю: будуватися не номінально, а фактично. З останнім у сегменті бізнес-класу, будемо відверті, спостерігаються проблеми через низку факторів", — додає вона.
По-перше, це — падіння реальних продажів. Чимала кількість покупців виїхали за кордон, а ті, що лишилися, психологічно не наважуються на купівлю в умовах емоційних гойдалок: новини з фронту, загроза блекаутів, геополітичні виклики. По-друге, затримка зі здачею в експлуатацію наразі сягає в середньому 18-24 місяці, що також не додає впевненості до купівлі. По-третє, фінансові негаразди компаній, пов’язані з недосконалою моделлю фінансування, залежністю від грошей з продажів, здорожчанням будівельних матеріалів, робочої сили.
"Дефіцит кадрів — суттєва загроза для ринку, яка обертається в падіння обсягів введення і збільшення реальних затримок зі здачею. І бізнес-клас — не виняток", — коментує експертка.
Серед стійких трендів щодо вибору житла у новобудовах бізнес-класу — пошук квартир з ремонтом у будинках, які вже здані в експлуатацію; можливість скористатися програмами лояльності та фінансовими інструментами від забудовника (розтермінування платежів, оплата частинами, різноманітні акції та знижки) і держави (програми "єОселя" та "єВідновлення").
Як зазначила Вікторія Берещак, у боротьбі за покупця з грошима на спадному ринку зараз перемагають комплекси, яким вдається комбінувати три речі: високі реальні теми будівництва, поліфункціональну інфраструктуру замкнутого циклу, яка відповідає запитам покупця, а також енергетичну незалежність — використання промислового генератора на заживлення насосів, ліфтового обладнання тощо.
Звісно, дуже актуальним для покупця є питання безпеки. У житлових комплексах — у вигляді тимчасового укриття, яке девелопери облаштовують у містких підземних паркінгах, з якісними протипожежною системою та системою вентиляції.
Зазнали змін і цілі купівлі нерухомості бізнес-класу. Якщо до вторгнення інвестори мотивувалися переважно прагматичним бажанням заробити на оренді квартири, то нині більшість покупців шукають житло для власного проживання. Покупець надає перевагу європлануванням, де обов’язково є окрема кухня-вітальня площею від 17 кв.м і приватні кімнати площею 12-14 кв.м, а також два санвузли і гардероб. Ці вимоги у багатьох випадках пов’язані зі зміною життєвих сценаріїв через війну: покоління і родини об’єднуються, діти забирають до себе батьків. І для спільного проживання потрібно мати і загальний, і особистий простір, продуману ергономіку для комфорту усіх домашніх. Звісно є ті, хто планує здавати квартиру в оренду.
Усе частіше забудовники акцентують на тому, що цільова аудиторія зараз — столичний середній клас, у тому числі працівники IT-галузі, представники креативних професій, підприємці, військовослужбовці, лікарі.
Нині середня ціна квадратного метра житла в сегменті бізнес-клас — від $1500, залежно від концепції та формату, ступеню готовності та інших характеристик об’єкта. Згідно з підсумками аналітиків інвестиційно-девелоперської компанії City One Development середня ціна на первинну житлову нерухомість столиці за перше півріччя знизилась у доларовому еквіваленті на 1%, а ціна в гривні зросла на +9%, що пов’язано зі здорожчанням долара на 10%. При цьому у доларовому еквіваленті незначне здешевлення на 1%-2% відбулось майже у всіх сегментах, окрім бізнес-класу. Девелопери стримують ціни за рахунок власної маржинальності в об’єктах, які почали будувати до 2022-го, оскільки розуміють, купівельна спроможність суттєво знизилась за останні два роки. Проте ціни зростатимуть. На цінову динаміку найбільший уплив має собівартість будівництва — будівельні матеріали та їх логістика, яка постійно зростає, ріст зарплатні кваліфікованим будівельникам та інші. Відтак, у забудовників не буде можливості у нових ЖК "тримати" ціни.
На думку Вікторії Берещак, на спадному ринку, де спостерігається суттєвий відтік покупців і просідання рівня продажів, існують високі шанси знайти "ліквідний лот" за приємною ціною і з дисконтом від девелопера.
Як і раніше, одним з найпопулярніших регіонів залишаються Київ та області — здебільшого, завдяки високому рівню бізнес-активності, віддаленості від лінії розмежування з ворогом та ефективною роботою ППО. Популярність мають ще кілька регіонів на Заході. Згідно з даними Держстату, найбільше за площею житлових об’єктів розпочали будувати у 2023 році року у Львівській, Чернівецькій, Івано-Франківській, Хмельницькій, Закарпатській та Вінницькій областях.
І все ж, нових проєктів — дуже мало. Первинному ринку нерухомості прогнозують тенденцію до скорочення обсягу пропозиції. Потенціал скорочення у найближчі рік-два — 40%.
"Не варто чекати динамічного розвитку. Наше завдання мінімум — не втратити ті позиції, що вдалось повернути (в обсягах реальних продажів, динаміці будівництва), а максимум — наростити реальний обсяг попиту ще на 15-20% за підсумками року, повернути хоча б 5% інвестиційного попиту в структурі продажу і не поглибити кризу протермінування здачі, — вважає Вікторія Берещак. — Треба дивитись правді в очі: ринок нерухомості здає експрес-тест на стійкість, особливо це стосується бізнес-класу, для якого шторм ще у розпалі".
У більш віддаленому майбутньому прогнози для ринку первинної нерухомості досить оптимістичні. Адже після перемоги будівельна галузь буде залучена до відбудови країни, а попит на нове житло перевищуватиме пропозиції.
Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud
"Наприкінці минулого року експерти та гравці ринку давали досить оптимістичні прогнози щодо пожвавлення продажів первинки бізнес-класу. Наразі можу сказати, що прогнози справдилися частково. Зацікавленість з боку покупців є, а от реалізація зустрічей у продажі поки що не надто висока. Дещо краща ситуація з крос-продажами. Наприклад, наші чинні інвестори купують паркомісця у підземних паркінгах проєктів. Має попит і комерційна нерухомість.
Покупці бізнес-класу чутливо реагують на інформаційне тло, загальну економічну ситуацію на ринку. До здійснення покупки клієнти ставляться зважено, прискіпливо обираючи як проєкт, так і девелопера, вивчають ситуацію з динамікою будівництва. Загалом, окрім наших столичних проєктів, є ще кілька об'єктів бізнес-класу в Києві, які успішно будуються і продаються попри війну. Але їх небагато, і конкурують вони між собою у поточній ситуації більше на рівні "будується — не будується".
Нині житло бізнес-класу в структурі продажів компанії займає 15%. Минулого року ця цифра становила не більше 10%, а до повномасштабного вторгнення — 30%. Середня ціна у наших проєктах бізнес-класу: Клубний будинок Illinsky House з будівельною готовністю — $3 800, Montreal House з готовністю понад 50% — $3 300.
Попри повномасштабну війну в Україні спостерігається "золотий" час для інвестування у нерухомість бізнес-класу. Йдеться саме про умови, на яких можна ввійти в цей ринок. Оскільки війна стримує забудовників від зростання цін у сегменті, компанії вимушені боротися за кожного клієнта, пропонуючи найкращі умови. Тож це — та можливість, коли дійсно можна вибрати бажане за найбільш вигідною ціною.
Зазначу, що зараз — це не класичне інвестування в бізнес-клас, коли інвестують на етапі котловану, а потім заробляють внаслідок зростання ціни. Це було актуально до повномасштабної війни. Наразі ж прийшов час тих, хто готовий заробляти на подальшій здачі приміщень в оренду. Ця частина інвесторів у бізнес-класі є доволі активною. Плюс частина тих, хто заробляв саме на різниці в ціні, перемістилася в цей сегмент, який, можливо, не такий рентабельний, але безпечніший. І є частина інвесторів, які виграють, обираючи об'єкти, які значно подорожчають внаслідок "розтиснення цінової пружини" після закінчення бойових дій. Але тут вкрай важливо обрати правильні об'єкти.
Найбільший негативний вплив відчуваємо від війни — саме вона стає тією непереборною силою, яка впливає на ухвалення рішення покупцями. Викликає занепокоєння ситуація із браком кваліфікованої робочої сили на будівельних майданчиках. Частково її зможуть покращити бригади будівельників-іноземців, але до масовості цього явища ще далеко".
Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"
"Аналіз продажів компанії за період з січня по червень цього року показав, що 19% припало на житлові комплекси класу бізнес. Порівняно з аналогічним періодом 2023 — це 8%. У 2021 році, до повномасштабного нападу, цей показник складав 10%.
Однак варто зважати, що розподіл продажів за класами проєктів безпосередньо залежить від портфеля девелопера. З десяти проєктів компанії "Інтергал-Буд", що наразі у будівництві та продажі, до класу бізнес належать тільки три.
У квітні, за підрахунками аналітиків компанії, сегмент бізнес продемонстрував найкращу динаміку збільшення цін за рік. Вартість квадратного метра у цьому класі в столиці зросла на 19%. Найстрімкіше ціни збільшувались у січні-березні 2024 року. Це обумовлено малою кількістю проєктів бізнес-класу у Києві та зростанням попиту, який сформували заможні переселенці з міст, наближених до зони бойових дій.
Починаючи з травня обсяг продажів дещо зменшився. Але ця тенденція спільна для усіх сегментів. Зменшення кількості угод пов'язане з посиленням мобілізаційних заходів і поглибленням енергетичної кризи. Це тимчасовий спад. Щойно завершиться адаптаційний період, покупці, що поки зайняли вичікувальну позицію, повернуться до відділів продажів.
Попитом переважно користується готова пропозиція — тобто, квартири в уже зданих будинках. Частина продажів здійснюється за підтримки пільгового кредитного ресурсу. Навіть якщо у покупців є наявна сума для придбання квартири, деякі з них віддають перевагу програмі єОселя. Так, наприклад, з січня по травень цього року 25% угод в житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" припало на державну іпотеку.
Середня вартість квадратного метра в сегменті бізнес становить 1770 доларів. Це столичні ціни. У Львові середня вартість за квадрат у цьому сегменті — $1800.
Варто зазначити, що собівартість будівництва постійно зростає, що змушує девелоперів переглядати ціни у поточних проєктах та обережніше планувати старти нових. Адже запропонувати інвесторам низьку вартість на котловані зараз неможливо. Вже за півроку-рік ми можемо зіткнутись з браком пропозиції, особливо в сегментах бізнес та преміум. Це своєю чергою дасть поштовх до ще більшого росту цін на ринку".
Підписуйтеся на нас в Telegram 
, щоб дізнаватися важливі та цікаві новини першими
