Ринок первинної нерухомості змінюється під впливом воєнних, економічних і політичних чинників. Учасники будівельної галузі намагаються адаптуватися до нових умов і тенденцій, а покупці — знайти можливість придбати бажану оселю. Про тенденції розвитку ринку нерухомості та роль девелоперів у відбудові — у статті TrueUA. _________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Рік, що минає, став періодом нових викликів для будівельної галузі. На ринок нерухомості впливали складна ситуація на фронті та невтішні прогнози, економічна та політична кризи. Водночас інфляція, зростання витратної частини й невисока фінансова спроможність потенційних покупців гальмували реалізацію нових проектів. Ці та інші чинники вимагали від учасників галузі високого ступеня адаптованості та брейнстормінгу і вироблення нестандартних рішень.
"Будівельний ринок стикається з безпрецедентними викликами. Обмежене фінансування, порушення логістичних ланцюгів — усе це ускладнює процес відбудови. Війна призвела до значного скорочення інвестицій у будівельну галузь як з боку держави, так і приватного сектору, подорожчання будівельних матеріалів, палива, енергоресурсів та інших послуг. Також варто відзначити знищену транспортну інфраструктуру та ускладнення перевезення будівельних матеріалів, — коментує Марк Кестельбойм, CEO Well-Being contech, Budova. — Одним з найболючіших викликів для галузі став гострий дефіцит працівників. Тож хто відбудовуватиме країну — непросте питання".
На думку Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, нинішній рік став третім валом випробувань на міцність для ринку. Зокрема, через ракетні обстріли росіян навесні та руйнівні удари по енергетиці не справдились очікування на теплий сезон ні щодо темпів відновлення попиту, ні щодо пришвидшення робіт на будмайданчиках.
"Будьмо відвертими: 2024 рік став програшним для ринку з точки зору повернення покупця, як для столичного регіону, так і для західних областей, де темпи продажів також суттєво уповільнились", — зауважує експертка.
Так, у столиці продаж нової нерухомості становлять 20-30% від обсягів до повномасштабного вторгнення. Тож забудовники пропонують покупцям безпрецедентні умови: знижки до 25-35%, розтермінування до 10 років без відсотків, фіксацію цін у гривні. Багато угод укладають з використанням державної іпотеки.
Тенденції-2024
Через активні бойові дії та просування лінії фронту триває міграція населення зі східних, північних і південних регіонів, що сприяє зростанню попиту на житло. Водночас попит на новобудови неоднорідний: купують у забудовників, які демонструють прийнятні темпи будівництва (щонайменше 6% готовності щомісяця), здатність запропонувати клієнтоорієнтований продукт (екосистема для життя та енергетична незалежність, наявність укриття та підземного паркінгу), варіанти планувальних рішень з акцентом на євроформати квартир і варіанти фінансових інструментів.
Водночас попит на придбання житла стимулюють державні програми "єОселя" та "єВідновлення". Завдяки постійній адаптації умов обох програм, збільшення кількості акредитованих забудовників, об’єктів і банків вдалося дещо "оживити" первинку.
"Ключова тенденція року — це запит на тривалі програми розтермінування від п’яти років. Саме вони стають вагомим аргументом для ухвалення рішень щодо купівлі житла. Адже інколи неготовність оплатити повну вартість нерухомості має не фінансове, а психологічне підґрунтя через невпевненість у активності девелопера на будмайданчику", — вважає пані Вікторія.
Ще одним поведінковим трендом, за словами оглядачки, стало збільшення запитів на формати "євродвушок". Для покупців важливо мати досить великий і комфортний спільний простір (кухня-вітальня від 17 кв.м), окремі спальні, два санвузли. Розвитку цього тренду сприяє об’єднання під одним дахом кількох поколінь родини, які евакуювалися з небезпечних регіонів.
Як і раніше, більшість покупців обирають для інвестицій завершені об'єкти задля того, щоб уникнути ризиків, які можуть виникнути під час зведення житла. Хоча, придбання житла на етапі будівництва дає змогу зекономити: на рівні фундаменту — на 30-40%, під час зведення — на 15-20% порівняно з вартістю житла після введення його в експлуатацію.
За даними Вікторії Берещак, лише на близько 80% будмайданчиках у столичному регіоні було відновлено роботи, розпочаті до повномасштабного вторгнення. А реальні темпи будівництва демонструють лише половина з них. А от девелопери в західних областях демонструють вищу активність: реальні темпи будівництва показують близько 55% компаній.
Ціни: регіональні відмінності
Попри низький попит на житло, ціни на нього продовжують зростати. Подорожчання квадратних метрів зумовлено зростанням собівартості — зокрема, цін на будівельні матеріали, електроенергію, а також вищою вартістю оплати праці кваліфікованих працівників.
Водночас спостерігаються значні регіональні відмінності у вартості житла, на це впливає географічне розташування, попит, привабливість регіону, а також безпекові, економічні та соціальні чинники. Загалом ціни значно виросли на Заході й просіли на Сході, у столиці залишаються більш-менш стабільними.
Найбільше подорожчало нове житло у регіонах, відносно безпечних і близьких за розташуванням до країн Євросоюзу та НАТО: у Рівному (до $920/кв.м), Ужгороді ($1170), Черкасах. А от у Запоріжжі, Кропивницькому та Харкові нові квартири подешевшали на 15%, 10% і 4% відповідно.
Як показують дослідження ресурсу Lun, найбільш доступне житло — у Херсоні (середня вартість 1-кімнатної квартири складає $15 тис.), а найдовше відкладати на квартиру доведеться у Львові ($65 тис. відповідно). У Києві вартість однокімнатної квартири — $60 тис. Ситуація із 2- і 3-кімнатними квартирами демонструє схожу варіативність цін.
Львів, Київ та Ужгород залишаються найдорожчими містами для придбання житла.
Сучасні рішення
Відбудова України — це не лише відновлення зруйнованого житла, а й розселення понад 4,6 млн внутрішньо переміщених осіб, для яких потрібно створити нові стандарти комфорту, безпеки та ефективності. За найскромнішими оцінками потрібно збудувати десятки мільйонів квадратних метрів житла.
"Ключовою у відбудові має стати ефективність, — упевнений Марк Кестельбойм. — Для цього замість старих методів будівництва необхідно активно впроваджувати сучасні префаб-технології, які передбачають виробництво готових секцій будівель на заводі та їх подальшу збірку на будівельному майданчику. Це дозволяє значно скоротити терміни будівництва, підвищити якість і знизити витрати у порівнянні з традиційними технологіями".
Так, технологія Well-being ConTech дозволяє будувати зі швидкістю 4-6 поверхів на місяць. На одній з новобудов в Одесі при зведенні секції житлового комплексу за префаб-технологією компанія залучила 11 працівників замість 40 на подібному об'єкті, який будувався за монолітно-каркасною технологією. Тобто, використання префабу може хоча б частково вирішити проблему дефіциту кадрів.
Експерт додає, що використання енергоефективних матеріалів та систем дозволить знизити витрати на опалення та кондиціювання, а також підняти теплоефективність будинку на 30%. А застосування цифрових технологій на всіх етапах будівництва оптимізує процеси, підвищить точність і прозорість. Впровадження BIM (інформаційна модель будівлі) зводить до мінімуму кількість помилок при будівництві й скорочує витрати проекту на 10-20%.
Коментар від забудовника
Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud:
"Рік, що минає, видався для галузі непростим. Одним із найсерйозніших викликів стало напружене інформаційне тло та очікування потенційних клієнтів на розв’язання тих чи інших ситуацій: закон про мобілізацію, вибори Президента у США тощо. Кожний такий інформаційний привід змушували потенційного клієнта "завмирати", відкладати ухвалення рішення щодо придбання нерухомості. Особливо це стосується нерухомості бізнес-класу.
Для подолання цих побоювань і підвищення мотивації клієнтів діяти, ми створювали інформаційні кампанії, в яких розповідали про перспективність інвестицій у нерухомість високого класу саме зараз, проводили тематичні заходи і запрошували на них потенційних інвесторів. Частково нам вдалося подолати бар'єри, але ще є над чим працювати.
Викликом стала й кризова ситуація з персоналом на будівельних майданчиках через активні мобілізаційні процеси. Задля пошуку спеціалістів будівельної галузі ми розпочали партнерство із закладами професійно-технічної освіти, і тепер їхні студенти проходять у нас практику. Після успішної співпраці ми запрошуємо випускників на постійну роботу. Ба більше, наші співробітники взяли участь в інформаційній кампанії "Поглянь на професії по-новому", яка втілюється IREX та Zinc Network у партнерстві з Міністерством освіти і науки України в межах програми USAID "Мріємо та діємо". Кампанія створена для того, щоб допомогти підліткам та їхнім батькам зорієнтуватися у перспективних галузях української економіки, серед яких і будівництво.
Рік завершуємо із певними здобутками: ми ввели в експлуатацію п’ять будинків у житлових комплексах у Броварах ("Лавандовий" та Madison Gardens) та в Києві (клубний будинок Illinsky House). Загалом ми збудували пів тисячі квартир загальною площею понад 61 000 кв.м.
Станом на грудень в роботі два комплекси — Montreal House та Krona Park II. А це майже 200 000 кв.м житлових площ і паркомісць.
Наразі нам вдалося вийти на сталий показник продажів. Змінюється лише відсоткове співвідношення угод з повною передплатою, у розтермінування від забудовника та за програмою "єОселя".
Враховуючи події в країні, ми продовжуємо залишатися обережними оптимістами. Нині надзвичайно важливі оперативність, гнучкість та уважність до деталей, тому всі наші рішення — вивірені та обґрунтовані. Головна задача року, що минає — якомога більше збудованих будинків у проектах, розпочатих до вторгнення, а вже у 2025 році, якщо ситуація дозволить, плануємо нарощувати обсяги будівництва за допомогою старту нових проектів. На разі ми вивчаємо перспективи кількох ділянок у межах Києва та області".
2025-й: рік для стійких
Аналітики та учасники ринку вважають, що ціни на квадратні метри зростатимуть і далі, адже причин для цього достатньо: девальвація гривні, інфляція на рівні 10%, що призведе до подорожчання будівельних матеріалів та робочої сили в умовах дефіциту кадрів, розширення державної іпотечної програми "єОселя", підвищення податків і зборів. Орієнтовно, цінник зросте на 15–30% залежно від стадії будівництва, безпечності регіону і класу об’єкта.
Покупці ставатимуть дедалі вибагливішими, обираючи житло, яке відповідає європейським стандартам і забезпечить комфорт і безпеку для мешканців.
Відсутність достатніх інвестицій є одним з основних стримувальних факторів для розвитку будівельної галузі. Як зауважує пан Марк, компаніям у найближче десятиріччя доведеться активно шукати альтернативні джерела фінансування — такі, як міжнародні донорські організації, інвестиційні фонди та приватних інвесторів. Разом з дефіцитом кваліфікованих кадрів це будуть головні гальма відновлення. Також варто згадати про зниження платоспроможності людей, мільйони мігрантів у Європі, яких потрібно стимулювати повернутися додому, та ВПО, яким потрібен не лише дах, а й робота, освіта, нормальні умови для життя. До цього списку можна додати недоліки законодавства, корупційну складову.
"Усе це складні, комплексні питання які вимагають комплексних, системних вирішень, — підсумовує Марк Кестельбойм і пропонує рішення: Для початку необхідна зміна ролі девелопера у бік мета-девелопменту: думати не лише про продаж і обслуговування квадратних метрів, а й створювати робочі місця разом з громадою, формувати умови для бізнесу, розвивати соціальну і культурну інфраструктуру. Фактично мета-девелопмент — означає брати на себе відповідальність за майбутнє країни. Це потребує ефективних рішень в менеджменті та будівництві, таких як впровадження індустріального будівництва і тотальна диджиталізація, щоб мати повний контроль над якістю проектів, унеможливити корупцію, зменшити вплив людського фактора і помилок до мінімуму".
Самі проекти мають змінитися: стати більш енергоефективними, екологічними й безпечними, а й разом з тим — додати архітектурного розмаїття, соціальної та економічної стабільності, щоб не допустити можливої повоєнної геттізації України.
