Третій вал. Що рік прийдешній готує ринку нерухомості
Ринок первинної нерухомості змінюється під впливом воєнних, економічних і політичних чинників. Учасники будівельної галузі намагаються адаптуватися до нових умов і тенденцій, а покупці — знайти можливість придбати бажану оселю. Про тенденції розвитку ринку нерухомості та роль девелоперів у відбудові — у статті TrueUA. _________________________________________________________________________________________________________________________________________________Рік, що минає, став періодом нових викликів для будівельної галузі. На ринок нерухомості впливали складна ситуація на фронті та невтішні прогнози, економічна та політична кризи. Водночас інфляція, зростання витратної частини й невисока фінансова спроможність потенційних покупців гальмували реалізацію нових проектів. Ці та інші чинники вимагали від учасників галузі високого ступеня адаптованості та брейнстормінгу і вироблення нестандартних рішень."Будівельний ринок стикається з безпрецедентними викликами. Обмежене фінансування, порушення логістичних ланцюгів — усе це ускладнює процес відбудови. Війна призвела до значного скорочення інвестицій у будівельну галузь як з боку держави, так і приватного сектору, подорожчання будівельних матеріалів, палива, енергоресурсів та інших послуг. Також варто відзначити знищену транспортну інфраструктуру та ускладнення перевезення будівельних матеріалів, — коментує Марк Кестельбойм, CEO Well-Being contech, Budova. — Одним з найболючіших викликів для галузі став гострий дефіцит працівників. Тож хто відбудовуватиме країну — непросте питання".На думку Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, нинішній рік став третім валом випробувань на міцність для ринку. Зокрема, через ракетні обстріли росіян навесні та руйнівні удари по енергетиці не справдились очікування на теплий сезон ні щодо темпів відновлення попиту, ні щодо пришвидшення робіт на будмайданчиках. "Будьмо відвертими: 2024 рік став програшним для ринку з точки зору повернення покупця, як для столичного регіону, так і для західних областей, де темпи продажів також суттєво уповільнились", — зауважує експертка.Так, у столиці продаж нової нерухомості становлять 20-30% від обсягів до повномасштабного вторгнення. Тож забудовники пропонують покупцям безпрецедентні умови: знижки до 25-35%, розтермінування до 10 років без відсотків, фіксацію цін у гривні. Багато угод укладають з використанням державної іпотеки.Тенденції-2024Через активні бойові дії та просування лінії фронту триває міграція населення зі східних, північних і південних регіонів, що сприяє зростанню попиту на житло. Водночас попит на новобудови неоднорідний: купують у забудовників, які демонструють прийнятні темпи будівництва (щонайменше 6% готовності щомісяця), здатність запропонувати клієнтоорієнтований продукт (екосистема для життя та енергетична незалежність, наявність укриття та підземного паркінгу), варіанти планувальних рішень з акцентом на євроформати квартир і варіанти фінансових інструментів.Водночас попит на придбання житла стимулюють державні програми "єОселя" та "єВідновлення". Завдяки постійній адаптації умов обох програм, збільшення кількості акредитованих забудовників, об’єктів і банків вдалося дещо "оживити" первинку."Ключова тенденція року — це запит на тривалі програми розтермінування від п’яти років. Саме вони стають вагомим аргументом для ухвалення рішень щодо купівлі житла. Адже інколи неготовність оплатити повну вартість нерухомості має не фінансове, а психологічне підґрунтя через невпевненість у активності девелопера на будмайданчику", — вважає пані Вікторія.Ще одним поведінковим трендом, за словами оглядачки, стало збільшення запитів на формати "євродвушок". Для покупців важливо мати досить великий і комфортний спільний простір (кухня-вітальня від 17 кв.м), окремі спальні, два санвузли. Розвитку цього тренду сприяє об’єднання під одним дахом кількох поколінь родини, які евакуювалися з небезпечних регіонів.Як і раніше, більшість покупців обирають для інвестицій завершені об'єкти задля того, щоб уникнути ризиків, які можуть виникнути під час зведення житла. Хоча, придбання житла на етапі будівництва дає змогу зекономити: на рівні фундаменту — на 30-40%, під час зведення — на 15-20% порівняно з вартістю житла після введення його в експлуатацію.За даними Вікторії Берещак, лише на близько 80% будмайданчиках у столичному регіоні було відновлено роботи, розпочаті до повномасштабного вторгнення. А реальні темпи будівництва демонструють лише половина з них. А от девелопери в західних областях демонструють вищу активність: реальні темпи будівництва показують близько 55% компаній.Ціни: регіональні відмінностіПопри низький попит на житло, ціни на нього продовжують зростати. Подорожчання квадратних метрів зумовлено зростанням собівартості — зокрема, цін на будівельні матеріали, електроенергію, а також вищою вартістю оплати праці кваліфікованих працівників.Водночас спостерігаються значні регіональні відмінності у вартості житла, на це впливає географічне розташування, попит, привабливість регіону, а також безпекові, економічні та соціальні чинники. Загалом ціни значно виросли на Заході й просіли на Сході, у столиці залишаються більш-менш стабільними.Найбільше подорожчало нове житло у регіонах, відносно безпечних і близьких за розташуванням до країн Євросоюзу та НАТО: у Рівному (до $920/кв.м), Ужгороді ($1170), Черкасах. А от у Запоріжжі, Кропивницькому та Харкові нові квартири подешевшали на 15%, 10% і 4% відповідно. Як показують дослідження ресурсу Lun, найбільш доступне житло — у Херсоні (середня вартість 1-кімнатної квартири складає $15 тис.), а найдовше відкладати на квартиру доведеться у Львові ($65 тис. відповідно). У Києві вартість однокімнатної квартири — $60 тис. Ситуація із 2- і 3-кімнатними квартирами демонструє схожу варіативність цін. Львів, Київ та Ужгород залишаються найдорожчими містами для придбання житла.Сучасні рішенняВідбудова України — це не лише відновлення зруйнованого житла, а й розселення понад 4,6 млн внутрішньо переміщених осіб, для яких потрібно створити нові стандарти комфорту, безпеки та ефективності. За найскромнішими оцінками потрібно збудувати десятки мільйонів квадратних метрів житла."Ключовою у відбудові має стати ефективність, — упевнений Марк Кестельбойм. — Для цього замість старих методів будівництва необхідно активно впроваджувати сучасні префаб-технології, які передбачають виробництво готових секцій будівель на заводі та їх подальшу збірку на будівельному майданчику. Це дозволяє значно скоротити терміни будівництва, підвищити якість і знизити витрати у порівнянні з традиційними технологіями". Так, технологія Well-being ConTech дозволяє будувати зі швидкістю 4-6 поверхів на місяць. На одній з новобудов в Одесі при зведенні секції житлового комплексу за префаб-технологією компанія залучила 11 працівників замість 40 на подібному об'єкті, який будувався за монолітно-каркасною технологією. Тобто, використання префабу може хоча б частково вирішити проблему дефіциту кадрів.Експерт додає, що використання енергоефективних матеріалів та систем дозволить знизити витрати на опалення та кондиціювання, а також підняти теплоефективність будинку на 30%. А застосування цифрових технологій на всіх етапах будівництва оптимізує процеси, підвищить точність і прозорість. Впровадження BIM (інформаційна модель будівлі) зводить до мінімуму кількість помилок при будівництві й скорочує витрати проекту на 10-20%.Коментар від забудовникаІрина Міхальова, CMO Alliance Novobud:"Рік, що минає, видався для галузі непростим. Одним із найсерйозніших викликів стало напружене інформаційне тло та очікування потенційних клієнтів на розв’язання тих чи інших ситуацій: закон про мобілізацію, вибори Президента у США тощо. Кожний такий інформаційний привід змушували потенційного клієнта "завмирати", відкладати ухвалення рішення щодо придбання нерухомості. Особливо це стосується нерухомості бізнес-класу.Для подолання цих побоювань і підвищення мотивації клієнтів діяти, ми створювали інформаційні кампанії, в яких розповідали про перспективність інвестицій у нерухомість високого класу саме зараз, проводили тематичні заходи і запрошували на них потенційних інвесторів. Частково нам вдалося подолати бар'єри, але ще є над чим працювати.Викликом стала й кризова ситуація з персоналом на будівельних майданчиках через активні мобілізаційні процеси. Задля пошуку спеціалістів будівельної галузі ми розпочали партнерство із закладами професійно-технічної освіти, і тепер їхні студенти проходять у нас практику. Після успішної співпраці ми запрошуємо випускників на постійну роботу. Ба більше, наші співробітники взяли участь в інформаційній кампанії "Поглянь на професії по-новому", яка втілюється IREX та Zinc Network у партнерстві з Міністерством освіти і науки України в межах програми USAID "Мріємо та діємо". Кампанія створена для того, щоб допомогти підліткам та їхнім батькам зорієнтуватися у перспективних галузях української економіки, серед яких і будівництво.Рік завершуємо із певними здобутками: ми ввели в експлуатацію п’ять будинків у житлових комплексах у Броварах ("Лавандовий" та Madison Gardens) та в Києві (клубний будинок Illinsky House). Загалом ми збудували пів тисячі квартир загальною площею понад 61 000 кв.м. Станом на грудень в роботі два комплекси — Montreal House та Krona Park II. А це майже 200 000 кв.м житлових площ і паркомісць.Наразі нам вдалося вийти на сталий показник продажів. Змінюється лише відсоткове співвідношення угод з повною передплатою, у розтермінування від забудовника та за програмою "єОселя".Враховуючи події в країні, ми продовжуємо залишатися обережними оптимістами. Нині надзвичайно важливі оперативність, гнучкість та уважність до деталей, тому всі наші рішення — вивірені та обґрунтовані. Головна задача року, що минає — якомога більше збудованих будинків у проектах, розпочатих до вторгнення, а вже у 2025 році, якщо ситуація дозволить, плануємо нарощувати обсяги будівництва за допомогою старту нових проектів. На разі ми вивчаємо перспективи кількох ділянок у межах Києва та області".2025-й: рік для стійкихАналітики та учасники ринку вважають, що ціни на квадратні метри зростатимуть і далі, адже причин для цього достатньо: девальвація гривні, інфляція на рівні 10%, що призведе до подорожчання будівельних матеріалів та робочої сили в умовах дефіциту кадрів, розширення державної іпотечної програми "єОселя", підвищення податків і зборів. Орієнтовно, цінник зросте на 15–30% залежно від стадії будівництва, безпечності регіону і класу об’єкта. Покупці ставатимуть дедалі вибагливішими, обираючи житло, яке відповідає європейським стандартам і забезпечить комфорт і безпеку для мешканців. Відсутність достатніх інвестицій є одним з основних стримувальних факторів для розвитку будівельної галузі. Як зауважує пан Марк, компаніям у найближче десятиріччя доведеться активно шукати альтернативні джерела фінансування — такі, як міжнародні донорські організації, інвестиційні фонди та приватних інвесторів. Разом з дефіцитом кваліфікованих кадрів це будуть головні гальма відновлення. Також варто згадати про зниження платоспроможності людей, мільйони мігрантів у Європі, яких потрібно стимулювати повернутися додому, та ВПО, яким потрібен не лише дах, а й робота, освіта, нормальні умови для життя. До цього списку можна додати недоліки законодавства, корупційну складову. "Усе це складні, комплексні питання які вимагають комплексних, системних вирішень, — підсумовує Марк Кестельбойм і пропонує рішення: Для початку необхідна зміна ролі девелопера у бік мета-девелопменту: думати не лише про продаж і обслуговування квадратних метрів, а й створювати робочі місця разом з громадою, формувати умови для бізнесу, розвивати соціальну і культурну інфраструктуру. Фактично мета-девелопмент — означає брати на себе відповідальність за майбутнє країни. Це потребує ефективних рішень в менеджменті та будівництві, таких як впровадження індустріального будівництва і тотальна диджиталізація, щоб мати повний контроль над якістю проектів, унеможливити корупцію, зменшити вплив людського фактора і помилок до мінімуму".Самі проекти мають змінитися: стати більш енергоефективними, екологічними й безпечними, а й разом з тим — додати архітектурного розмаїття, соціальної та економічної стабільності, щоб не допустити можливої повоєнної геттізації України. .
П'ять зірок: де в Одесі знайти ідеальний відпочинок без компромісів
Кожні відвідини Одеси готують нові відкриття та враження. Цього разу журналістці TrueUA випала нагода побувати у найвідомішому готелі міста — Bristol Hotel і дізнатись про його історію та традиції.Пригадую, як під час прогулянок Одесою моя уява малювала картинки життя людей у старовинних особняках: вишуканого стилю помешкань і звичок його мешканців, витонченої кухні та чарівних дрібничок, які створюють особливу атмосферу. Одна з таких будівель — Bristol Hotel, який за 125 років свого існування пережив чимало злетів і трагедій, однак незмінно підтримував репутацію п'ятизіркового гранд-готелю з бездоганним сервісом.У просторі та часіБудівля готелю Bristol з першого погляду закохує витонченістю та духом минулого, а красивий фасад одразу хочеться зазнімкувати на згадку. Він розташований в історичному центрі Одеси, на місці прибуткового будинку купця ІІ-ї гільдії Наума Юровського на вулиці Італійській. Саме цією дорогою у позаминулому столітті торговці з різних куточків світу возили свій крам від морського порту на континент і назад.Bristol збудували у 1899 році у стилі необарокко два знамениті архітектори — Олександр Бернардацці та Адольф Мінкус. Майстрам вдалося створити готель, який перевершив найкращі на той час європейські готелі, став зразком не лише витончених архітектурних рішень і гостинності, а й інновацій. Bristol — це перший п'ятизірковий готель Одеси і перший чотириповерховий будинок у місті. Постояльці готелю могли користуватися унікальними на той час зручностями: електричним освітленням, ліфтом, а телефон і ванна були у кожному номері.Готель пережив чимало випробувань: революції, війни, окупацію та звільнення міста, перейменування, зміни урядів і цінностей. Але саме в незалежній Україні Bristol відзначив свій другий день народження: після дев'яти років реставрації гостинно відчинив двері для гостей.Ми заходимо всередину і потрапляємо у лоббі, поряд — рецепція, зала для зустрічей, бесід і відпочинку, а також ресторан. Лунає тиха музика, екзотичні квіти та аристократичні сутінки підкреслюють розкіш інтер’єру.З історією готелю знайомить Наталя Стаднікова. Вона демонструє архівні світлини інтер’єру, згадує імена відомих постояльців і підкреслює, наскільки важливо було відродити будівлю в її первозданному вигляді. Сучасний Bristol майже повністю зберіг автентичність, яку створив Бернардацці.Ліфт працює безвідмовно. Але ми із задоволенням підіймаємося мармуровими сходами, виготовленими з рідкісної породи мармуру Беж Розе та прикрашені відреставрованими статуями Богині Родючості та Сирени. Світло, що пробивається крізь вітражне скло, спеціально привезене з Італії, підкреслює витонченість інтер’єру.Реконструкція та авторський дизайн інтер'єру готелю проводились під керівництвом талановитої дизайнерки Наталії Мержієвської. На стелях у коридорах та кімнатах відновлено ліплення, у кольоровій гамі інтер'єрів переважають червоний та зелений.Нам показують кілька номерів від стандартного до класу люкс. Всі вони умебльовані виробами італійських фабрик Angelo Cappellini (як в історичному Bristol) та Giorgio Piotto, прикрашені люстрами з муранського скла, шовковими шпалерами, мають великі санвузли з елегантним дизайном. Вишуканий декор у поєднанні з сучасними зручностями забезпечують максимальний комфорт.На верхньому поверсі розташовані фітнес-центр і SPA із затишною терасою — ідеальне місце для релаксації та відновлення.Ми милуємо панорамним видом Одеси під вечірніми зорями та повертаємось у свої номери. Тут на нас чекає ремарка від адміністрації: іменні вітальні листівки на столі та шоколадка.Свято для гурманівРесторан Le Grand Café Bristol заслуговує на окрему історію. Його інтер’єр виконаний у загальній кольоровій гамі готелю, а його головні прикраси — мозаїка з 10 порід італійського мармуру та венеціанські дзеркала. Свого часу тут приймали почесних гостей — Анрі Барбюса, Леоніда Утьосова, Богдана Ступку, Джона Малковича, Віллі Бределя, Джеймса Олдріджа, Теодора Драйзера та Арманда Хаммера та інших.За столом плине тиха розмова — за життя. Кожне слово генеральної директорки мережі Vertex Hotel Group Ірини Сідлецької про те, що історія будівлі, міста чи країни значною мірою залежить від конкретних людей і їх доброї волі впливати на події, знаходять відгук у наших серцях. Адже, сучасний Bristol — це не просто п’ятизірковий готель. Це місце, де оживає українська історія, культура, традиції та кухня. Ресторан працює у форматі fine-dining.На столі перед нами вишукані закуски і ми насолоджуємося їх спогляданням. Біля кожного прибору лежить меню та ручка – нам потрібно обрати головну страву. Кожна страва – це вершина кулінарного мистецтва, який потрібно роздивлятися і смакувати з насолодою. І за цим ідеальним втіленням гармонії смаків і текстур стоїть бренд-шеф Le Grand Café Bristol — Айк Вейшторт. Ми зустрічаємо Айка оплесками та компліментами. Бренд-шеф виявився небагатослівним, лише скромно схиляє голову та додає, що кожна страва у ресторані натхненна національними та місцевими традиціями, але доповнена тією самою "родзинкою" від шефа, яка робить її унікальною.У меню пропонується переосмислена класика від Айка Вейшторта — гармонійне поєднання сучасних кулінарних технік із класичними європейськими рецептами. У руках команди кухарів під керівництвом Айка такі відомі страви, як фаршмак, салат із тюльки і навіть вареники, набувають нових яскравих акцентів. Їхній смак вражає витонченістю, а оригінальність — любов'ю шефа до експериментів із соусами, які стають справжнім завершальним штрихом кожної страви.Від античних часів і дониніВечеря з Айком Вейштортом відбувається у супроводі сомельє Shabo. До речі, правильно вимовляти назву з акцентом на перший склад.Факти про вино Shabo вражають: 500 нагород з найавторитетніших конкурсів світу, експорт до 22 країн світу, почесне місце у найвідомішому Музеї вина у Бордо і присутність у винній карті ресторанів Michelin.Офіціанти виносять нові страви, а сомельє до кожної з них пропонує ретельно підібране вино та занурює нас у історію, яка почалась тисячі років тому.Виноробні традиції у селі Шабо сягають корінням ще в античні часи, коли древні греки заснували поселення Тіра і висадили перші виноградники. Згодом землю обробляли турецькі поселенці, а після них — швейцарські колоністи, які заклали основи професійного виноградарства і виноробства. Тоді вина з місцевого теруару досягли неймовірних успіхів у світі, а технології підв'язки винограду, які впровадили швейцарці у Шабо, донині використовують у всьому світі.Події Другої світової війни та радянської доби видалися важкими: виноробня та виноградники майже занепали. Її відродження почалося у 2003 році із заснування компанії SHABO. Засновника компанії Важу Іукурідзе не злякали іржаве обладнання та занедбані виноградники, адже він знав, що вина з унікального місцевого теруару гідні конкурувати з кращими світовими зразками. Відтоді сім’я Іукурідзе кардинально реконструювала підприємство, встановила нове сучасне обладнання, сформувала команду фахівців.Нині територія виноградників сягає понад 1200 гектарів, а в теруарі вирощують 20 традиційних європейських сортів винограду, які привезені з кращих розплідників Італії та Франції. Візитівкою компанії є унікальний сорт Тельті-Курук, який завезли турки-османи. У SHABO виробляють ігристі вина за класичною технологією — тобто, у процесі природного бродіння у кожній окремій пляшці, а також — методом природного бродіння у закритих акратофорах (резервуарах), що вміщують до 24 тисяч шампанських пляшок.Культура споживання вина, як і історія його створення, нараховує багато століть. Поціновувачам вина компанія пропонує влаштувати винний вікенд у "Центрі культури вина SHABO", побачити виноградники та усі етапи виробництва, відвідати Дім ігристих вин і скуштувати напої на дегустації.У якийсь момент вечері між бренд-шефом і сомельє виникає жартівливе змагання за увагу трапезників. Утім, наші вирази облич і нескінченний потік запитань до обох свідчать про те, що ми задоволені.Попри те, що вночі та досвіта росія атакувала Одесу з повітря, нам вдалося відпочити. У готелі є укриття для безпеки гостей, готель оснащений генератором та має Starlink, що забезпечує безперебійний інтернет. Навіть за відсутності електропостачання не було відчутно жодного дискомфорту.На ПривозіСніданок в ресторані готелю — це окреме задоволення. Великий вибір страв, включно з рибними делікатесами, по кілька видів м’яса та локальних сирів, свіжу випічку та фрукти, чудове обслуговування — усе це зробила ранок особливим.За продуктами для страв на обід ми разом з бренд шефом відправились на знаменитий одеський "Привоз". Так званий "новий Привоз" у будівлі та "старий" просто неба працюють у звичному режимі. З моменту повномасштабного вторгнення росії базар припиняв роботу всього на два дні — 24 і 25 лютого.Ми зупиняємося біля лотків із зеленню, на яких Айк ретельно обирає товар, щось уточнює у продавчині — у результаті кілька пучків опиняються у пакеті.Далі ми проходимо рибні ряди, і бренд-шеф Le Grand Café Bristol ділиться безцінним лайфхаком щодо вибору свіжої риби. Виявляється, їй у прямому сенсі потрібно заглянути в очі: якщо білки чисті — беріть сміливо, якщо мутні — не варто, бо риба уже якийсь час полежала. І до речі, лише на Привозі можна знайти найголовніший одеський делікатес — чорноморську "тюлечку", споживання якої стало справжнім культовим звичаєм серед місцевих.Ми петляємо рядами з креветками та рибою, м’ясними делікатесами, проходимо повз лотки з овочами та сирами і опиняємося перед прилавком "Рибулька від Світульки". Продавчиня Світлана працює на Привозі майже 10 років і стала відомою далеко за межами Привозу завдяки артистизму та трансляції роботи своєї "точки" у соцмережах. Щоправда, назвати це торговим місцем складно — воно більше нагадує музей, в якому експонуються фото та портрети власниці, подяки від військових і букети живих квітів від її численних шанувальників.Світлана здалеку помічає Айка та починає розпаковувати рибні делікатеси. Тож коли ми наближаємося до прилавку, вона протягує нам дошку з нарізаними величезними шматками "торту" "Патріотичний", складеного із шарів елітної риби, рибного рулету та інших смаколиків. Здається, що після ситного сніданку в ресторані ми не в змозі навіть дивитись, не те, що куштувати. Але риба виявляється настільки смачною, що руки тягнуться за наступним шматком і за гаманцем, аби придбати смакоту ще й додому. Отримуємо лайфхак від Світлани — жити на позитиві та робити добрі справи, робимо фото на згадку і, натхнені бесідою, рушаємо на прогулянку містом. Час перебування в Одесі добігає кінця, але ми встигаємо побувати на Ланжероні — одному з найпопулярніших одеських пляжів у центрі міста, який увійшов до сотні найкращих пляжів світу. Повертаючись до Bristol Hotel, вбираємо очима кожен штрих архітектури, ловимо зацікавлені погляди місцевих і з задоволенням відмічаємо, що місто спілкується українською. Відповідь на питання, що ж в Одесі найцінніше, — очевидна: одесити. Саме вони — щирі, патріотичні, винахідливі та оптимістичні, дбають про перлини міст і роблять його особливим для себе та гостей.
Два роки "єОселі": трансформація програми, очікування учасників та перспективи
Програма "єОселя" почала діяти у жовтні 2022 року і мала на меті допомогти придбати житло пільговим категоріям громадян. Станом на сьогодні програмою скористалося понад 14,2 тисячі родин у 404 населених пунктах. Рекордсменкою з видачі пільгових кредитів є Київська область -- понад 3,7 тисячі, за нею з великим відривом ідуть Львівська та Одеська області. У трійці найменш активних регіонів — Кіровоградщина, Миколаївщина та Запорізька область. Купити житло з "єОселя" можна у 89 акредитованих забудовників у 190 об’єктах, що будуються. Партнерами програми стали одинадцять банків. Проте найбільше позик — 94% від усіх іпотек, видали державні "Ощадбанк", "Приватбанк" і "Укргазбанк". Усього було прокредитовано 848 тисяч кв.м, а сума виданих кредитів сягнула майже 23 мільярди гривень. Показово, що кожен п’ятий кредит оформлено на представника категорії "інші громадяни", які не мають пільг, хоча програма спрямована на те, щоб допомогти придбати житло саме пільговикам. На другому місці опинились поліціянти (20,5% від загальної кількості виданої іпотеки), а на третьому — військовослужбовці (16,9%). Частка педагогів і медиків, які скористалися іпотекою — менше 9%. А категорії "внутрішньо переміщені особи", "ветерани", "науковці" та "медики" отримали мізерну частку кредитів — менш ніж по два відсотки. Інфографіка з сайту "Укрфінжитло" Презентуючи результати "єОселі" за два роки, голова правління "Укрфінжитло" Євген Мецгер зазначив, що програма досягла більшого результату, ніж ринок іпотеки показав 2021 року. За його словами, "єОселя" є інструментом відбудови України з мультиплікативним ефектом на економіку, і може стати драйвером у будівництві нерухомості. Проте голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, голова партії "Слуга народу" Олена Шуляк зауважує, що "єОселя" "певним чином функціонує, але нині назвати її ефективною для розв'язання житлового питання складно", оскільки у квартирній черзі стоїть понад 600 тисяч громадян. Трансформації "єОселі" На старті "єОселя" була доступна лише для кількох категорій громадян: військовослужбовців, медиків, педагогів і науковців, які мали змогу отримати кредит під 3% річних. Згодом програму розширили, й тепер скористатися пільговою іпотекою можуть й інші категорії громадян: учасники бойових дій, ветерани, ВПО, українці без житла і члени їхніх сімей — для них ставка іпотеки становить 7%. За два роки умови програми змінювали вісім разів. Найбільшу кількість змін було введено з 19 жовтня 2024 року. Зокрема, українці, які через війну втратили власне житло, мають можливість використати житловий сертифікат "єВідновлення" як перший внесок за програмою "єОселя". Якщо сума сертифіката менша за початковий внесок (20% вартості житла), то різницю потрібно буде покрити власними коштами. Стати учасником "єОселі" можуть громадяни, які раніше брали участь в інших державних житлових програмах, але чиє житло знищене, розташоване на тимчасово окупованій території або на території, де ведуться активні бойові дії. Програма стала доступнішою, зокрема, для молоді. Для позичальників віком до 25 років включно знижено розмір першого внеску з 20% до 10%. "На перший погляд, крок видається правильним, але на практиці маю два питання: платоспроможність цієї категорії клієнтів і готовність банків надавати кредит. Сумнівно, що ці 10% для всіх молодих клієнтів залишатимуться: кредитор зважатиме на рівень доходу та платоспроможність особи", — прокоментувала у коментарі TrueUA нововведення оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. За місяць, з 18 грудня, внутрішнім переселенцям доступною стане опція надання житла для їхніх найближчих родичів: чоловіка, дружини, батьків та дітей. Зазнали змін й вимоги до житла, яке можна придбати за програмою. "Пільговики" мають право придбати квартиру або будинок не старші 10 років, а для тих, хто бере участь у програмі на загальних умовах (наприклад, ВПО), будівля має бути не старшою трьох років. Збільшення граничного віку житла має стимулювати переселенців, вважає Вікторія Берещак. Адже у багатьох населених пунктах нереально було знайти новобудови, і це стало проблемою для переселенців, котрі влаштувались на роботу й "осіли". На її думку, розглядати ефективність цього нововведення потрібно буде вкупі з оцінкою можливості більшості потенційних користувачів закумулювати перший внесок, який банк часто-густо підвищує до 25-30%, убезпечуючи себе від сумнівної платоспроможності. З 19 вересня Кабмін увів нові умови щодо ставок пільгової іпотеки: починаючи з 11-го року іпотеки ставки збільшуються на 3% для усіх категорій позичальників. Така умова стосується угод купівлі-продажу, укладених після нововведення. Ініціатори збільшення ставки іпотеки впевнені, що це суттєво збільшить фінансове навантаження на позичальників, адже за перші десять років тіло кредиту зменшиться вдвічі. На думку пані Вікторії, зростання ставок, з одного боку стимулюватиме людей швидше закрити кредитну історію, а з іншого — накладатиме додаткові ризики, оскільки "не всі учасники мають достатній рівень фінансової грамотності, щоб розрахувати і спрогнозувати свої можливості по обслуговуванню кредитів на перспективу". Уплив на "первинку" Одна із цілей програми "єОселя" — надати імпульс первинному ринку нерухомості. Тепер кредит можна взяти на квартиру в будинках готовністю 20–30%, в яких зведено кілька поверхів і помітна динаміка будівництва. Такі кроки потенційно можуть збільшити кількість угод продажів від забудовників. Нині кожна третя позика на житло – це купівля готової квартири у забудовників або угода на первинному ринку. Але в перспективі купівля житла на первинному ринку буде збільшуватися у міру вилучення "вторинки" з програми — такі прогнози прозвучали під час конференції SalesFest 2024 представників банківських установ, державних органів і забудовників. За даними АТ "СКАЙ БАНК", нині частки кредитів по "єОселі" розподілені наступним чином: 80% видачі кредитів — на купівлю житла на етапі будівництва, близько 14% — на купівлю готового житла від забудовників. І лише 5-6% складають кредити фізичним особам на купівлю житла на вторинному ринку. На сьогодні частка продажів за "єОселею", завдяки вигідним умовам кредитування програми, у деяких компаніях становлять до 50%. З іншого боку, процес оформлення іпотеки залишається складним і часто — довготривалим, багато подавачів отримують відмови. Але головний чинник, який стримує розвиток "єОселя" — це обмежений потенціал програми щодо фінансування. Для того, щоб мережування програми по різних категоріях спрацювало в синергії для ринку, на її діяльність варто закладати не менше 15 мільярдів гривень. А якщо зосередитись насамперед на ВПО — це до п'яти мільйонів осіб за різними оцінками, знизити перший внесок до 10%, а відсоткову ставку зробити 3%, то програма може стати драйвером "первинки", вважає Вікторія Берещак. "Водночас важливо не забувати й ринку нерухомості, що сподіватись на банківське плече в умовах, коли юридичний і фінансовий аудит майданчиків і девелоперських брендів залишає купу питань, — це завищені очікування, — додає експертка. — Потрібно починати з себе: виконувати зобов’язання перед попередніми інвесторами з введення в експлуатацію (середні затримки по ринку — 20-24 місяці), провести до ладу свою фінансову модель, щоб не залежати на 100% від грошей покупців, і мати такий запас міцності, щоб продовжувати будувати навіть у періоди спаду активності, розробити власні фінансові механізми підтримки — програми розтермінування на період від 5 років". Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова "Державна програма "єОселя" справді стала драйвером ринку. В загальній кількості звернень до відділу продажу частка охочих скористатися програмою приблизно 60-65%. До укладання угоди доходять десь 25-30%, залежно від місяця. Станом на середину листопада поточного року нами укладені 79 угод за програмою "єОселя". За результатами продажів у жовтні, частка угод за програмою "єОселя" склала трохи більш як 10%. І це не про те, що програмою не цікавляться. Це результат того, що ми восени запропонували покупцям дуже привабливі умови розтермінування від забудовника з подовженим строком дії та невеликим розміром першого внеску. Тож покупці обирають, спираючись на свої можливості та запити. На первинному ринку нерухомості під програму підпадає нерухомість комфорт і економкласу. В нашому випадку попит мають житлові комплекси у Броварах: Krona ParkII, Madison Gardens і "Лавандовий". Наразі ми пропонуємо вибір невеликих квартир у готових проектах — комплексах Madison Gardens та "Лавандовий", що у Броварах. Ще дев’ять будинків житлового комплексу KronaPark II знаходяться на різних стадіях будівництва. У кінці жовтня ми отримали акредитацію дванадцятого будинку за програмою "єОселя". Новобудова перебуває на високій стадії готовності й, щонайважливіше, має великий портфель невеличких квартир. Тож за перші тижні після оголошення новини, маємо вже укладені угоди та угоди в роботі. Умови програми "єОселя" постійно удосконалюються. Так, з 4 листопада поточного року вступили в дію нові умови, в яких уряд змінив вектор програми, зорієнтувавши її на нове або здане в експлуатацію житло не давніше, ніж три роки тому. Ми очікуємо позитивний вплив на первинний ринок, адже готового нового житла у продажі не так багато, особливо найпопулярніших лотів — одно- та двокімнатних квартир. Утім, програму потрібно продовжувати адаптовувати до умов ринку. Висловлю, напевно, думку всіх девелоперів: було б добре, щоб банківські установи реально зменшили поріг акредитації будинків на стадії будівництва хоча б до 30%. Наразі цей поріг здебільшого становить 50-60% попри те, що деякі банківські установи декларували зменшення цього показника. До речі, у вересні ми отримали акредитацію на житло, що будується, від BISBANK, чекаємо й на рішення інших банків, тож плануємо ріст укладених угод".
Квартира на виплату. Чому на "первинці" лідирують програми розтермінування від забудовників
Власне житло — це те, про що мріє кожна людина, яка ще його не має. Утім, далеко не у всіх є можливість зібрати необхідну суму на таку дороговартісну покупку. У таких випадках придбання оселі на виплату буде раціональним рішенням і вдалим фінансовим вкладенням. Останнім часом набули популярності пропозиції від забудовників щодо продажу квартир у розтермінування. TrueUA нагадає про такий дієвий і поширений на первинному ринку нерухомості інструмент. Житло від забудовника Придбання квартири у новобудові стає доступним після презентації забудовником проекту й оголошення про старт продажу. Потенційному покупцю пропонується такі варіанти купівлі, як повна оплата вартості квадратних метрів або розтермінування від забудовника. Другий варіант є досить поширеним інструментом на первинному ринку нерухомості. З одного боку, він дозволяє забудовнику застосувати гнучку систему залучення коштів на фінансування будівництва й залучити нових покупців вигідними умовами купівлі квартири у конкурентному середовищі. З іншого -- робить пропозицію девелопера більш привабливою для покупців завдяки можливості поетапно погашати вартість житла. Фото: Flombu.com Купуючи житло у розтермінування, інвестор вносить перший внесок і виплачує його вартість фіксованими платежами протягом визначеного у договорі строку, а права власності на житло набуває після здійснення останнього платежу. Угода між забудовником та інвестором може бути закріплена укладенням попереднього договору (у документі вказано про намір забудовника продати конкретну квартиру, а інвестора — придбати її, щойно будинок буде здано в експлуатацію, та укладанням договору купівлі-продажу майнових прав із відтермінуванням платежу). У другому випадку інвестор купує не квартиру, а можливість на реєстрацію свідоцтва про право власності після підписання акту приймання-передачі й введення будинку в експлуатацію, виконання всіх умов зі сторони девелопери й виплати всієї суми покупцем. В обох варіантах у договорі має бути вказано всі деталі угоди: сума до сплати, валюта, в якій проводяться платежі, періодичність внесення платежів (щомісячна чи щоквартальна оплата) і їхній розмір — це можуть бути рівні частини або збільшуватися чи зменшуватися. Під різним кутом Варто підходити дуже зважено до інвестування у житло від забудовника: розглянути різні варіанти, проаналізувати їх переваги та недоліки, розрахувати розмір внесків і співставити їх з власними фінансовими можливостями. Серед основних переваг купівлі житла на виплату від забудовника — це можливість виплачувати за житло поетапно й спланувати свої витрати, не витрачати кошти на банківські відсотки. Перший внесок може становити від 10% до 70%, і у великій мірі залежить від умов девелопера, стадії будівництва об’єкта і запланованої дати введення будинку в експлуатацію. У деяких забудовників розтермінування супроводжується відсотковою ставкою — цей момент інвестору потрібно з’ясувати та врахувати. У порівнянні з придбанням житла за іпотекою (середній розмір якої складає 20% річних на п’ять років), покупка квартири у розтермінування виглядає більш привабливо. Ще один момент: оформлення розтермінування займає менше часу і вимагає менше підтверджень платоспроможності інвестора, ніж іпотека. Утім, у випадку купівлі житла за допомогою іпотеки, інвестор може розраховувати на те, що банк здійснив перевірку організатора будівництва й має підстави йому довіряти. Тож покупцям квартир у розтермінування варто дуже ретельно обирати забудовника: перевірити його репутацію та портфоліо об’єктів, ознайомитися з документами на компанію та об’єкт, почитати відгуки інших інвесторів. Фото з відкритих джерел До мінусів придбання житла у розтермінування варто віднести досить стислі часові відрізки виплат. Безвідсоткове розтермінування зазвичай надається на півроку-рік. Загалом житло на виплату надається на два-три роки, але на ринку є пропозиції отримати розтермінування навіть до 10 років, залежно від забудовника. Ситуація на ринку У середньозваженій структурі попиту на первинному ринку нерухомості по всій країні лідирує купівля за рахунок програм розтермінування: на неї припадає від 65 до 75% залежно від регіону (наприклад, у Києві цей показник сягає 75%). "Важливо зауважити, що покупець зосереджує увагу саме на тривалих програмах розтермінування від 3 років і більше — до 5, 7 років. Вона є альтернативою державній програмі "єОселя", яка залишається все ще мало ефективною для багатьох категорій громадян", — зауважує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак. На її думку, у згаданій державній програмі іпотечного кредитування житла — завеликий перший внесок, який просять банки. Попри те, що за програмою він становить 20%, кредитори часто просять сплатити більше, переживаючи щодо фінансової спроможності людини обслуговувати кредит: виплачувати тіло та відсотки. Другий принциповий момент — обмеження щодо загальної площі квартири, яку можна взяти за програмою "єОселя". Окрім того, не всі квартири можна придбати за програмою, частину пропозицій девелопери лишають поза нею. Наразі у столиці станом на вересень розподіл за типами купівлі наступний: 75% з — розтермінування усіх видів, ключова маса -- тривалі програми, 15% — державні програми, причому не лише "єОселя", але й інші варіанти на кшталт муніципальних програм підтримки для сімей полеглих та живих захисників, 7-10% — власні кошти (залежно від житлового комплексу), 12-15% — "єОселя" і понад 75% — програми розтермінування. Середньозважені показники по Україні, якщо взяти до уваги дані Києва, Львова, Одеси, Івано-Франківська та Дніпра, — на рівні: 65%, 28%, 7% відповідно. Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud: "Розтермінування під час придбання квартири було і залишається серед найпопулярніших програм, які пропонують покупцям безпосередньо забудовники. Поетапна виплата вартості квартири буває на різний термін, з різним розміром першого внеску, з дорожчанням чи без тощо. Сенс в тому, що покупець не сплачує всю суму одразу, а укладає з продавцем угоду, за умовами якої сплачує певний перший внесок, а залишок оплачує щомісяця рівними або ні (все залежить від умов) платежами. Безумовний плюс такого продукту — можливість здійснити покупку квартири без необхідності повної оплати. Підходить тим, у кого немає всієї суми на момент придбання. Хоча в повній оплаті є свої плюси — наприклад, вагома знижка. За останні роки відсоток покупців, які скористалися розтермінуванням, коливався. На нього впливали як поточна ситуація на ринку та в економіці, так і наш портфель пропозиції. Сьогодні я бачу відсоткове співвідношення між розтермінуванням, державними програмами та повною оплатою таким: 40%, 30%, 30%. Вважаю його збалансованим та таким, яке відповідає поточному стану справ. Не останню роль у цій ситуації відіграє той факт, що станом на зараз ми маємо гарно збалансований портфель пропозиції: це і квартири на котловані, і квартири у проміжному стані будівництва, і квартири в готових будинках, географія — столиця та передмістя, класність — комфорт + та бізнес. А також те, що ми є учасником усіх державних іпотечних, і не тільки, програм. Цієї осені ми презентували не просто розтермінування від забудовника, а WOW розтермінування. Це вдосконалений продукт, який пропонує довший термін угоди — до 60 місяців, невеличкий перший внесок — від 20% і, що найприємніше, — без дорожчання. Тобто покупець отримає фіксовану вартість покупки й фіксований розмір щомісячних оплат. І діє наше WOW розтермінування як на квартири, що будуються, так і на готове житло у всіх наших проектах. Далеко не всі українці можуть скористатися державними програмами іпотеки, тож ми запропонували максимально наближений за умовами продукт й вже бачимо позитивні результати — маємо перші укладені угоди".
Будівельні реалії. Як галузь долає виклики і готується до відбудови країни
Відбудова України потребує залучення інвестицій, сильних гравців ринку, нарощення виробничих потужностей і міжгалузевої синергії. Це — головні цеглинки міцного фундаменту поточної та повоєнної відбудови країни. За два з половиною роки повномасштабної війни внаслідок обстрілів було зруйновано понад 213 тисяч об’єктів. Найбільше постраждали житлово-комунальний сектор, інфраструктура, промисловість та інші. Для їхнього відновлення потрібно буде залучити понад 500 млрд доларів. Утім, сума буде значно більша, адже ворог щодня завдає нових ударів. Паралельно з новими руйнуваннями ведеться відбудова країни. За цей період в Україні введено в експлуатацію понад 420 житлових комплексів. Підсумки І кварталу 2024 року показали, що індекс виконаних будівельних робіт зріс на 40,3% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Драйвером росту будівництва стали інженерні споруди, житлове та комерційне будівництво. Кожен другий об’єкт — це нове будівництво. Основні виклики Будівельна галузь переживає скрутні часи. За даними Українського союзу промисловців і підприємців, третина довоєнних потужностей галузі зруйновані або під тимчасовою окупацією. Через втрати територій скоротились джерела сировини, виробничі потужності підприємств завантажені на 30-60%; змінились ланцюги постачання, витрати на логістику зросли у 4-6 разів, а на електроенергію — у понад двічі, спостерігається хоча й стійкий, але низький попит на будівництво житла. Ці та інші чинники вплинули на подорожчання будівельних матеріалів в середньому на 45%, а відповідно, на вартість нерухомості. Окрім того, учасникам галузі доводиться долати безпекові та фінансові ризики, адаптуватися до змін у законодавстві, вимог партнерів і настроїв споживачів. Серед головних трендів, які впливають на галузь, — дефіцит кадрів технічних і робітничих спеціальностей, який досяг майже 50%. З іншого боку, нестача кадрів призвела до появи нового тренду щодо подолання нестачі робочої сили. Місця за так званими "чоловічими професіями" все більше займають жінки, для них запускають освітні проекти з галузі будівництва та архітектури. Тривалі пошуки працівників сповільнюють будівництво, тож роботодавці вдаються до грошових заохочень. На платформі Work.ua пропонують вакансії плиточника, бетоняра та монолітника з зарплатами 40-70 тисяч гривень, проектувальника — 25-60 тисяч гривень, залежно від географічного розташування об’єкта. Можливості виробників На закупівлю будматеріалів для повоєнної відбудови України, за різними підрахунками, знадобиться 65-100 мільярдів доларів. Велика "вилка" у підрахунках пояснюється відсутністю верифікованих даних про реальні збитки, завдані інфраструктурі й житловому фонду. Аналітики KSE переконані, що 90% необхідних будівельних матеріалів можуть вироблятися в Україні — звісно, за умови створення умов і залучення інвестицій у розвиток виробництв. На сьогодні у галузь будматеріалів надійшло понад 730 мільйонів доларів. Ураховуючи значне падіння попиту на будматеріали, яке відмічають виробники галузі, — до 25-40% у порівнянні з довоєнним періодом, інвестиції у розвиток — це робота на перспективу, про яку потрібно думати вже сьогодні. У Всеукраїнській спілці виробників будівельних матеріалів підрахували: для того, аби задовольнити повоєнний попит, кожне уціліле підприємство галузі має наростити виробництво на 200-300%: від розробки кар’єрів — до виготовлення готового продукту десятків товарних груп. Чи вдасться це зробити? Деякі експерти прогнозують виникнення дефіциту будматеріалів у багатьох сегментах ринку, аргументуючи статистикою: для відбудови ринок лише на половину забезпечений бетоном, на 77% профілем ПВХ, на 86% цементом. Також ринок будівництва відчуває дефіцит арматури, базальтових утеплювачів і керамічної плитки, гіпсокартону і хімічних речовин, які використовуються для будматеріалів, сухих будівельних сумішей. Цемент. На думку голови Асоціації виробників цементу України "Укрцемент" Павла Качура, для нарощування виробництва ще є час, адже пік споживання будматеріалів у процесі відбудови припаде лише на четвертий рік від початку. "Важливо розуміти, яка кількість грошей може бути спрямована державою на відбудову. Якщо керуватися оптимістичними прогнозами та припускати, що Україна матиме щороку близько $35 млрд, то цементу буде потрібно лише 12,6 млн тонн. І це цілком реально для галузі", — запевнив пан Павло, пише РrofВuild. Учасники Асоціації уже напрацювали кілька рішень, які дозволять уникнути дефіциту цементу. Так, за умови виходу на 10,5 млн тонн споживання, галузь готова модернізувати та розширити чинні виробництва. А кожна вкладена у виробництво цементу гривня згенерує додаткові 4-5 гривень в економіку. Бетон. На ринку бетону працюють близько 300 виробників. Основним драйвером попиту на їхню продукцію є інфраструктурне будівництво, об’єкти дорожньої інфраструктури, інженерні споруди та об’єктів енергетичного сектора. З’явилися й нові сегменти використання бетону: будівництво укриттів для захисту людей і фортифікаційних об’єктів. А от частка житлового будівництва у загальній структурі будівельного ринку зменшилась. Окрім того, змінилась географія замовлень — зокрема, завдяки міграції українців з південних і східних областей. За останні роки суттєво збільшилося споживання бетону в західних регіонах, зокрема на Львівщині, в Івано-Франківській, Закарпатській, Тернопільській та Волинській областях. У регіонах, що наближені до зони бойових дій, скоротилися щонайменше в 4-5 разів. І хоча торік ринок продемонстрував поступове відновлення, однак на тлі продовження активних бойових дій про повернення виробництва до показників 2021 року говорити зарано. Сухі будівельні суміші (СБС). Про "зміщення" попиту у більш безпечні регіони, пов’язані з цим виклики для виробника, розповідає й генеральний директор ТОВ "Фабрика будівельних сумішей "Будмайстер" Андрій Ніконенко. Завод у Павлограді має потужності для виробництва 9 тисяч тонн продукції на місяць, але наразі не має можливості реалізувати таку кількість — через зниження попиту на продукцію, високу конкуренцію з європейськими й місцевими брендами, демпінг цін, дорогу логістику. Підприємство розвиває продажі у трьох напрямах: у роздріб, через мережі спеціалізованих магазинів та на об’єктне будівництво (багатоповерхівки, комерційна нерухомість). Частка останнього складає 15-20% від загальних продажів компанії, і колектив докладає великих зусиль задля збільшення своєї присутності у цьому перспективному сегменті. Зокрема, "Будмайстер" шукає локацію для розміщення виробництва у регіонах, де будівництво розвивається більш динамічно. "Логістична частина не має перевищувати 8-10% від загальної вартості, у нашому випадку це обмежується постачаннями у радіусі до 300 км. Виробляючи продукцію лише у Павлограді, ми ще можемо доставити її до Києва, а от постачання на Західну Україну — уже не рентабельні", — пояснює гендиректор підприємства. Окрім того, продажі на будівельні об’єкти ускладнюють й деякі вимоги учасників ринку: відтермінуваннями оплати будматеріалів, пропозиції розрахуватися за будматеріал квартирою чи комерційною площею у новобудові. "Ми — не рієлторська компанія. Ми — виробники, і нам потрібні "живі" кошти для закупівлі компонентів, на логістику, виробництво, упаковку та відвантаження. Хоча деякі виробники погоджуються на такі умови забудовників, ввели у штат фахівця з нерухомості, адже продаж нерухомості — це складна процедура з багатьма нюансами", — додає пан Андрій. Попри труднощі, "Будмайстер" намагається конкурувати з топ-виробниками якістю і сервісом. Підприємство має технічну документацію на систему утеплення; документальне підтвердження, що продукція може використовуватися не менше 25 років завдяки своїм високим технічними властивостям, що дозволяє брати участь у тендерах. Уся продукція проходить тестування у власній сертифікованій лабораторії, а працівники проводять на будмайданчиках майстер-класи з використання СБС і оперують технічними характеристиками матеріалів. Скло і фурнітура. Найгірша ситуація щодо постачання будматеріалів — зі склом для сучасних склопакетів. До повномасштабного вторгнення 80-85% продукції постачалося з Росії та Білорусі. Нині використовується переважно з турецьке та європейське скло. Якщо Україна не матиме власного флоат-скловиробництва для відбудови, вона повністю залежатиме від умов закордонних виробників. За оцінками експертів, наразі щорічні потреби України у віконному склі становлять 27 млн кв.м, а для його виробництва потрібно побудувати 3-4 заводи. Внутрішні сировинні можливості для виробництва флоат-скла в Україні неабиякі: країна володіє запасами кремнеземного піску та кварцу. І вже кілька компаній анонсували наміри інвестувати у виробництво віконного скла. Натомість вітчизняного ПВХ-профілю та інших комплектуючих для вікон вистачить. За останні роки Україна наростила експорт віконних систем, які за якістю конкурують з польською продукцією, але коштують дешевше. Тому Німеччина, Франція та Британія почали купувати таку українську продукцію. Так, завод AXOR постійно розширює асортимент своєї віконно-дверної фурнітури. І першими, хто зацікавився системою Komfort Line K-3 -- SMART & QUICK, стали європейські партнери. У Європі кілька років, спостерігається тенденція щодо уваги до деталей і естетики, підвищення комфорту у приміщенні. Вікна та двері стають невід'ємною частиною інтер'єру, їх площа збільшується, щоб більше сонячного світла потрапляло в приміщення. Водночас вікна повинні виконувати свої основні функції: енергоощадження, світлопередачі та захисту від впливу зовнішнього середовища (охолодження, продування тощо). Отже, попри ризики та виклики, галузь має значний потенціал для зростання, особливо за підтримки уряду і міжнародних партнерів. До уваги покупців житла Усе більше покупців житла цікавляться якістю використаних у будинку будматеріалів. Якщо до початку енергетичної кризи через обстріли окупантів нюанси будівництва хвилювало лише кожну десяту людину у відділах продажу столичних девелоперів, то тепер ними цікавляться на третину більше покупців. "Покупців хвилює енергоефективність матеріалу стін, — розповідає Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості. — Найкраще — червона цегла, яка використовується в об’єктах бізнес-класу або низькій малоповерховій забудові, де можна собі дозволити підвищити якість матеріалів, але не "з’їсти" власну маржу. Найбільш розповсюджений прийнятний варіант — керамоблок, гірше — газоблок. Також важливе питання — матеріал утеплювача та його технічні характеристики". Це вкупі з питаннями енергетичної незалежності — заживлення ліфтового та інженерного обладнання, зокрема насосів на подачу води, а також наявність альтернативних джерел енергії хоча б для місць загального користування, наразі у списку головних критеріїв вибору житла. Фахівчиня радить покупцям передусім звернути увагу на матеріал стін і утеплювач. Наприклад, керамоблок вирізняється енергоефективністю, зносостійкістю та шумоізоляцією. Щодо утеплювача, то, на її думку, більший ефект забезпечить мінеральна вата європейських або канадських брендів. У проектній документації є специфікація технології та використаних ключових матеріалів, однак розібратись у цих питаннях самотужки покупцю непросто, додає пані Вікторія. Наразі на рівні держави поки немає зобов’язань девелоперів оприлюднювати, наприклад, сертифікати якості матеріалів, з яких споруджено будинок, але у перспективі було б добре до цього прийти. "Торік запрацював е-кабінет виробника будівельної продукції в е-системі у сфері будівництва, де виробники поки добровільно можуть вносити інформацію про свої матеріали, відповідність їх стандартам ЄС. З 2025 року, наскільки мені відомо, декларування характеристик своєї продукції буде обов’язковим", — зазначила Вікторія Берещак. Микола Аніщенко, комерційний директор із закупівель Alliance Novobud: Микола Аніщенко "Покупці все частіше цікавляться технологією будівництва, адже йдеться не лише про якість виконання робіт, а про безпеку та надійність. Монолітно-каркасна технологія, за якою будуються будинки Alliance Novobud, це, перш за все, про міцність і стійкість. Конструктив таких будинків, на противагу панельним, не піддається прогресуючим обваленням. Експерти вважають, що висотні будинки більш безпечні, ніж низьковисотні. З одного боку, в них легше влучити, а з іншого — мають набагато вищий коефіцієнт стійкості, адже будуються зі застосуванням масивних підтримувальних конструкцій. Покупці хочуть, щоб їхня квартира була не просто комфортна, а й безпечна для здоров’я. Тому цікавляться виробниками будматеріалів, сертифікатами якості на їхню продукцію тощо. Велика увага прикута до віконних конструкцій, адже це один з найголовніших факторів забезпечення комфортного мікроклімату в оселі. Вибір постачальника будматеріалів потребує ретельного підходу і є важливою частиною процесу будівництва. Є кілька ключових критеріїв, які наша компанія враховує при виборі постачальника: Якість матеріалів чи продукції, які відповідають нашим вимогам і стандартам. Сюди входять перевірка сертифікатів відповідності, відгуків інших клієнтів. Також робимо запит на зразки матеріалів постачальника. Це дозволяє оцінити якість продукції та провести оцінку фізичних властивостей на предмет видимих дефектів. Ціна. Вартість може суттєво вплинути на загальний бюджет проекту і фінансову ефективність компанії. Але є інша сторона, на яку ми звертаємо увагу: не завжди найнижча ціна є найкращим варіантом. Тому при виборі постачальника матеріалів ми враховуємо і якість продукції. Надійність і репутація постачальника. Надійність — це зменшення ризиків затримок у постачаннях і проблем з якістю. Досвідчена компанія, ймовірно, має добре налагоджені процеси контролю якості. Умови оплати. Наші проекти вимагають великих обсягів закупівель, тому розстрочка платежу має велике значення. Також це дозволяє нам перевірити якість матеріалів перед оплатою. Логістика та доставка впливають на своєчасність завершення й ефективність наших проєктів. Дуже важливо, щоб постачальник був гнучким у плануванні доставки та мав змогу постачати матеріали частинами. Гарантії постачальника на свою продукцію та умови повернення або обміну матеріалів. Важливо, щоб постачальник мав ефективну службу підтримки клієнтів, яка може швидко реагувати на проблеми або запити, що виникають під час процесу будівництва. Усі будматеріали є критично важливими для забезпечення довговічності, безпеки та комфорту житла, тому до кожного матеріалу ми висуваємо перелік вимог". Осман Йилмаз, генеральний директор AXOR Industry: Осман Йилмаз "З початком повномасштабного вторгнення Росії в Україну перед компанією постало питання не лише безпеки бізнесу та клієнтів у регіоні, а й подальшої роботи підприємства. Адже наш завод з виробництва віконно-дверної фурнітури розташований у Дніпрі. Ми продовжили працювати, щоб виконувати наші зобов'язання для міжнародних партнерів, забезпечувати заводи-переробники усім необхідним, і підтримувати українську економіку, що надзвичайно важливо в умовах війни. Зараз можна сказати, що останні два роки стали не лише часом для випробувань і складних рішень, а й можливостей для змін. З перших днів повномасштабного вторгнення AXOR припинив усі ділові відносини з країнами-агресорами. Водночас компанія розширила географію постачання, збільшила обсяги продажів, випустила на ринок нові продукти. Суттєвим фактором для впровадження та виведення на ринок наших нових продуктів стало розширення потужності виробничого комплексу AXOR попри те, що підприємство розташоване поблизу зони бойових дій. У результаті ми розробили та представили на ринку інноваційні продукти: розсувну систему Intent Smart&Quick, приховані петлі для міжкімнатних дверей Arte Interior, 3D петлі для вхідних або міжкімнатних дверей з ПВХ-профілю, віконні ручки AXOR Star Line та натискну гарнітуру. Також у нашому асортименті з’явилися замки врізні для алюмінієвих дверей. Завдяки оновленню й удосконаленню лінійки фурнітури, наша фурнітурна система стала більш зручною для складання віконних конструкцій на підприємствах партнерів AXOR. Завдяки цим змінам, нам вдалося пришвидшити виробництво віконних конструкцій більших розмірів, зробити конструкції ще надійнішими у процесі експлуатації. Разом з оновленням виробничих потужностей і розширенням продуктової лінійки, AXOR забезпечує постійну сервісну підтримку європейським і українським партнерам. Ми постійно працюємо над розширенням партнерських відносин, особливо на міжнародних ринках. У зв’язку з воєнним станом нині це складніше робити. Але завдяки напрацюванням попередніх років, компанії вдається розширювати пул партнерів і географію постачання, у результаті — зростають продажі на європейських ринках. Наша компанія також активно працює над відбудовою України. Розвиток українського продукту, перерахування податків до бюджету і підтримка українського споживача — це те, що забезпечить розвиток власного виробництва та країни загалом".
Житло бізнес-класу: нові тенденції та віддалено-оптимістичні прогнози
В Україні будуються і вводяться в експлуатацію нові житлові комплекси, спостерігається повернення інтересу до житла бізнес-класу. На що орієнтуються інвестори та чи настав "золотий" час для інвестування у нерухомість — ТrueUA дізнавався в експертів. Позитивна динаміка на ринку первинної нерухомості у 2023 році стала підставою для досить оптимістичних прогнозів щодо розвитку галузі на наступні кілька місяців. Рік тому інтерес до теми купівлі квартир, за даними аналітиків ЛУН, стабільно тримався на рівні 70-80%, порівняно з показником до повномасштабного вторгнення. Українці потроху оговталися від шоку, навчились пристосовуватись до нових реалій і поступово почали планувати купівлю власного житла. А такі чинники, як повернення людей у міста, надійність захисту ППО, нарощення темпів робіт системних гравців на будівельних майданчиках і запуск державних іпотечних програм надавали імпульс для активності на ринку нерухомості. У першій половині 2024 року попит на первинці був досить стриманим — головним чином через чутливість потенційних покупців житла до інформаційного поля. Новини про обстріли, відтермінування надання допомоги від країн-партнерів, ухвалення закону про мобілізацію, невтішні економічні прогнози для країни та інші повідомлення впливають на те, що потенційні інвестори відкладають рішення щодо купівлі нерухомості. На початку весни була помітна активізація покупців до представлених на ринку новобудов у окремих сегментах і форматах, зокрема до житла бізнес-класу. Нині спостерігається до 15% відновлення рівня продажу у цьому сегменті і лише в окремих новобудовах. Інвестори віддають перевагу формату багатофункціональний комплекс (БФК) за концепцією 15-хвилинного міста у центральному діловому районі або поліфункціональний квартал/кластер з еко-складовою та/чи рекреаційними зонами. Тобто людям важливо разом із житлом отримати комфортне соціальне середовище, а також інфраструктурне наповнення комплексу. Важливо, щоб там була гарна інфраструктура і приємне співжиття. Окрім того, останні два роки комплекс мав демонструвати достатню будівельну активність і зараз бути на стадії готовності не менше 45%, а головне — продовжувати активно будуватись. На цьому наголошує оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. "Повторюю: будуватися не номінально, а фактично. З останнім у сегменті бізнес-класу, будемо відверті, спостерігаються проблеми через низку факторів", — додає вона. По-перше, це — падіння реальних продажів. Чимала кількість покупців виїхали за кордон, а ті, що лишилися, психологічно не наважуються на купівлю в умовах емоційних гойдалок: новини з фронту, загроза блекаутів, геополітичні виклики. По-друге, затримка зі здачею в експлуатацію наразі сягає в середньому 18-24 місяці, що також не додає впевненості до купівлі. По-третє, фінансові негаразди компаній, пов’язані з недосконалою моделлю фінансування, залежністю від грошей з продажів, здорожчанням будівельних матеріалів, робочої сили. "Дефіцит кадрів — суттєва загроза для ринку, яка обертається в падіння обсягів введення і збільшення реальних затримок зі здачею. І бізнес-клас — не виняток", — коментує експертка. Що шукають покупці Серед стійких трендів щодо вибору житла у новобудовах бізнес-класу — пошук квартир з ремонтом у будинках, які вже здані в експлуатацію; можливість скористатися програмами лояльності та фінансовими інструментами від забудовника (розтермінування платежів, оплата частинами, різноманітні акції та знижки) і держави (програми "єОселя" та "єВідновлення"). Як зазначила Вікторія Берещак, у боротьбі за покупця з грошима на спадному ринку зараз перемагають комплекси, яким вдається комбінувати три речі: високі реальні теми будівництва, поліфункціональну інфраструктуру замкнутого циклу, яка відповідає запитам покупця, а також енергетичну незалежність — використання промислового генератора на заживлення насосів, ліфтового обладнання тощо. Звісно, дуже актуальним для покупця є питання безпеки. У житлових комплексах — у вигляді тимчасового укриття, яке девелопери облаштовують у містких підземних паркінгах, з якісними протипожежною системою та системою вентиляції. Зазнали змін і цілі купівлі нерухомості бізнес-класу. Якщо до вторгнення інвестори мотивувалися переважно прагматичним бажанням заробити на оренді квартири, то нині більшість покупців шукають житло для власного проживання. Покупець надає перевагу європлануванням, де обов’язково є окрема кухня-вітальня площею від 17 кв.м і приватні кімнати площею 12-14 кв.м, а також два санвузли і гардероб. Ці вимоги у багатьох випадках пов’язані зі зміною життєвих сценаріїв через війну: покоління і родини об’єднуються, діти забирають до себе батьків. І для спільного проживання потрібно мати і загальний, і особистий простір, продуману ергономіку для комфорту усіх домашніх. Звісно є ті, хто планує здавати квартиру в оренду. Усе частіше забудовники акцентують на тому, що цільова аудиторія зараз — столичний середній клас, у тому числі працівники IT-галузі, представники креативних професій, підприємці, військовослужбовці, лікарі. Ціни та пропозиції Нині середня ціна квадратного метра житла в сегменті бізнес-клас — від $1500, залежно від концепції та формату, ступеню готовності та інших характеристик об’єкта. Згідно з підсумками аналітиків інвестиційно-девелоперської компанії City One Development середня ціна на первинну житлову нерухомість столиці за перше півріччя знизилась у доларовому еквіваленті на 1%, а ціна в гривні зросла на +9%, що пов’язано зі здорожчанням долара на 10%. При цьому у доларовому еквіваленті незначне здешевлення на 1%-2% відбулось майже у всіх сегментах, окрім бізнес-класу. Девелопери стримують ціни за рахунок власної маржинальності в об’єктах, які почали будувати до 2022-го, оскільки розуміють, купівельна спроможність суттєво знизилась за останні два роки. Проте ціни зростатимуть. На цінову динаміку найбільший уплив має собівартість будівництва — будівельні матеріали та їх логістика, яка постійно зростає, ріст зарплатні кваліфікованим будівельникам та інші. Відтак, у забудовників не буде можливості у нових ЖК "тримати" ціни. На думку Вікторії Берещак, на спадному ринку, де спостерігається суттєвий відтік покупців і просідання рівня продажів, існують високі шанси знайти "ліквідний лот" за приємною ціною і з дисконтом від девелопера. Як і раніше, одним з найпопулярніших регіонів залишаються Київ та області — здебільшого, завдяки високому рівню бізнес-активності, віддаленості від лінії розмежування з ворогом та ефективною роботою ППО. Популярність мають ще кілька регіонів на Заході. Згідно з даними Держстату, найбільше за площею житлових об’єктів розпочали будувати у 2023 році року у Львівській, Чернівецькій, Івано-Франківській, Хмельницькій, Закарпатській та Вінницькій областях. І все ж, нових проєктів — дуже мало. Первинному ринку нерухомості прогнозують тенденцію до скорочення обсягу пропозиції. Потенціал скорочення у найближчі рік-два — 40%. "Не варто чекати динамічного розвитку. Наше завдання мінімум — не втратити ті позиції, що вдалось повернути (в обсягах реальних продажів, динаміці будівництва), а максимум — наростити реальний обсяг попиту ще на 15-20% за підсумками року, повернути хоча б 5% інвестиційного попиту в структурі продажу і не поглибити кризу протермінування здачі, — вважає Вікторія Берещак. — Треба дивитись правді в очі: ринок нерухомості здає експрес-тест на стійкість, особливо це стосується бізнес-класу, для якого шторм ще у розпалі". У більш віддаленому майбутньому прогнози для ринку первинної нерухомості досить оптимістичні. Адже після перемоги будівельна галузь буде залучена до відбудови країни, а попит на нове житло перевищуватиме пропозиції. Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud "Наприкінці минулого року експерти та гравці ринку давали досить оптимістичні прогнози щодо пожвавлення продажів первинки бізнес-класу. Наразі можу сказати, що прогнози справдилися частково. Зацікавленість з боку покупців є, а от реалізація зустрічей у продажі поки що не надто висока. Дещо краща ситуація з крос-продажами. Наприклад, наші чинні інвестори купують паркомісця у підземних паркінгах проєктів. Має попит і комерційна нерухомість. Покупці бізнес-класу чутливо реагують на інформаційне тло, загальну економічну ситуацію на ринку. До здійснення покупки клієнти ставляться зважено, прискіпливо обираючи як проєкт, так і девелопера, вивчають ситуацію з динамікою будівництва. Загалом, окрім наших столичних проєктів, є ще кілька об'єктів бізнес-класу в Києві, які успішно будуються і продаються попри війну. Але їх небагато, і конкурують вони між собою у поточній ситуації більше на рівні "будується — не будується". Нині житло бізнес-класу в структурі продажів компанії займає 15%. Минулого року ця цифра становила не більше 10%, а до повномасштабного вторгнення — 30%. Середня ціна у наших проєктах бізнес-класу: Клубний будинок Illinsky House з будівельною готовністю — $3 800, Montreal House з готовністю понад 50% — $3 300. Попри повномасштабну війну в Україні спостерігається "золотий" час для інвестування у нерухомість бізнес-класу. Йдеться саме про умови, на яких можна ввійти в цей ринок. Оскільки війна стримує забудовників від зростання цін у сегменті, компанії вимушені боротися за кожного клієнта, пропонуючи найкращі умови. Тож це — та можливість, коли дійсно можна вибрати бажане за найбільш вигідною ціною. Зазначу, що зараз — це не класичне інвестування в бізнес-клас, коли інвестують на етапі котловану, а потім заробляють внаслідок зростання ціни. Це було актуально до повномасштабної війни. Наразі ж прийшов час тих, хто готовий заробляти на подальшій здачі приміщень в оренду. Ця частина інвесторів у бізнес-класі є доволі активною. Плюс частина тих, хто заробляв саме на різниці в ціні, перемістилася в цей сегмент, який, можливо, не такий рентабельний, але безпечніший. І є частина інвесторів, які виграють, обираючи об'єкти, які значно подорожчають внаслідок "розтиснення цінової пружини" після закінчення бойових дій. Але тут вкрай важливо обрати правильні об'єкти. Найбільший негативний вплив відчуваємо від війни — саме вона стає тією непереборною силою, яка впливає на ухвалення рішення покупцями. Викликає занепокоєння ситуація із браком кваліфікованої робочої сили на будівельних майданчиках. Частково її зможуть покращити бригади будівельників-іноземців, але до масовості цього явища ще далеко". Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд" "Аналіз продажів компанії за період з січня по червень цього року показав, що 19% припало на житлові комплекси класу бізнес. Порівняно з аналогічним періодом 2023 — це 8%. У 2021 році, до повномасштабного нападу, цей показник складав 10%. Однак варто зважати, що розподіл продажів за класами проєктів безпосередньо залежить від портфеля девелопера. З десяти проєктів компанії "Інтергал-Буд", що наразі у будівництві та продажі, до класу бізнес належать тільки три. У квітні, за підрахунками аналітиків компанії, сегмент бізнес продемонстрував найкращу динаміку збільшення цін за рік. Вартість квадратного метра у цьому класі в столиці зросла на 19%. Найстрімкіше ціни збільшувались у січні-березні 2024 року. Це обумовлено малою кількістю проєктів бізнес-класу у Києві та зростанням попиту, який сформували заможні переселенці з міст, наближених до зони бойових дій. Починаючи з травня обсяг продажів дещо зменшився. Але ця тенденція спільна для усіх сегментів. Зменшення кількості угод пов'язане з посиленням мобілізаційних заходів і поглибленням енергетичної кризи. Це тимчасовий спад. Щойно завершиться адаптаційний період, покупці, що поки зайняли вичікувальну позицію, повернуться до відділів продажів. Попитом переважно користується готова пропозиція — тобто, квартири в уже зданих будинках. Частина продажів здійснюється за підтримки пільгового кредитного ресурсу. Навіть якщо у покупців є наявна сума для придбання квартири, деякі з них віддають перевагу програмі єОселя. Так, наприклад, з січня по травень цього року 25% угод в житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" припало на державну іпотеку. Середня вартість квадратного метра в сегменті бізнес становить 1770 доларів. Це столичні ціни. У Львові середня вартість за квадрат у цьому сегменті — $1800. Варто зазначити, що собівартість будівництва постійно зростає, що змушує девелоперів переглядати ціни у поточних проєктах та обережніше планувати старти нових. Адже запропонувати інвесторам низьку вартість на котловані зараз неможливо. Вже за півроку-рік ми можемо зіткнутись з браком пропозиції, особливо в сегментах бізнес та преміум. Це своєю чергою дасть поштовх до ще більшого росту цін на ринку".
Доречний сервіс. Чому квартири з ремонтом стають все більш затребуваними
В Україні набирає обертів тенденція до купівлі готового житла. Девелопери, адаптуючись під нові вимоги й потреби покупців, пропонують опції "житло під ключ" або "квартира з оздобленням". Спробуємо детальніше дізнатися про переваги та підводні камені такої інвестиції. Упродовж останніх двох років уподобання і вимоги покупців до житла змінювалися та коригувалися багато разів. Зрештою, коли перший шок минув, покупець почав виокремлювати пріоритети. Останнім часом на первинному ринку нерухомості зростає попит на квартири з готовим ремонтом. Узагальнення інформації забудовників показує, що кількість запитів на житло "під ключ" за останні два роки збільшилась на 60%. Вочевидь люди, які через бойові дії втратили житло чи змушені були покинути свої домівки, надають перевагу варіанту "зайти й жити", а не займатись ремонтом. Така тенденція спостерігається і серед інвесторів. Якщо ще кілька років тому люди інвестували здебільшого на рівні котловану, а після зведення будівлі — продавали, то нині цей інструмент інвестування поступово втрачає свої лідерські позиції. На тлі росту попиту на квартири у новобудовах (торік — до 30% щодо довоєнного рівня), інвестори надають перевагу готовим або майже готовим квартирам. Нині частки готових квартир із ремонтом у структурі попиту й у структурі продажів окремих девелоперів сягають 45-50%. Квартири з ремонтом найбільш актуальні в нерухомості економ- і комфорт-класу. Попит на готові квартири у новобудовах стимулює і розгортання державних програм "єОселя" та "єВідновлення", у межах яких видають сертифікати на зруйноване внаслідок війни житло. Не останніми чинниками, які "підігрівають" актуальність квартир з ремонтом, є ріст цін на будівельні матеріали та дефіцит робочих рук для виконання ремонту. Тож девелопер, який пропонує квартири "під ключ", має певні конкурентні переваги перед конкурентами. Швидше і дешевше Переваги квартири, де ремонт організував забудовник, — очевидні. Варіант "заїжджай і живи" збереже час і нерви. Покупець отримує житло, у яке можна одразу заселятися. Не потрібно витрачати час на таке складне завдання, як організація ремонту, контролювання якості його виконання. Не доведеться мінімум півроку — поки триває ремонт, платити за оренду іншого житла чи тіснитись у родичів, адже деякі технології не дозволяють майстрам прискорити процес. Якщо квадратні метри призначені для здавання в оренду, то квартирантів можна заселити одразу після отримання документів і ключів, й отримувати стабільний прибуток. Якщо ж квартира придбана для перепродажу — можна шукати покупців без зволікань. Окрім того, ремонт від забудовника обійдеться дешевше, ніж у випадку, коли робити його самостійно. За підрахунками забудовників, різниця у вартості між придбанням готового рішення і самостійно виконаним ремонтом складає від 30% — зокрема, через дешевшу ціну на будматеріали завдяки гуртовим закупівлям, дешевшу вартість праці завдяки великим обсягам робіт. Варто звернути увагу на ще один нюанс: купуючи квартиру з ремонтом у кредит, покупцю вже не треба думати, у кого позичити гроші на ремонт і меблі. Якщо людина бере "голі стіни" у кредит, то шанси отримати ще й кредит кошти на ремонт і меблі — досить низькі. Підводні камені Утім, варто згадати й про мінуси купівлі квартири з ремонтом. Найочевидніше — це збільшення термінів отримання житла. А найактуальніше — це вартість: квартира з ремонтом у середньому на 30-40% дорожча за квадратні метри на етапі стяжки (може сягати 100%). Не кожному покупцю така послуга по кишені, тому і розраховують знайти ремонтників серед родичів і знайомих, аби заощадити. Купуючи квартиру з ремонтом, складно проконтролювати, чи заявлена якість будматеріалів відповідає дійсності, та яка якість чорнових робіт. Недобросовісний будівельник може використати будматеріали сумнівної якості, щоб здешевити собівартість будівництва. Якщо стяжка нерівна, стіни під шпалерами зашпакльовані недостатньо, а електропроводка зроблена сяк-так, то виявити це одразу досить складно. А усувати проблеми доведеться згодом і за власні кошти. Окрім того, покупці отримають один із запропонованих девелопером дизайнерських рішень, тож не виключено, що деякі речі доведеться з часом змінювати — наприклад, переставити розетки чи раковину. Утім, варто пошукати девелоперів, які ставлять за ціль подолати упередження, що квартира з ремонтом у новобудові — це завжди типовий, бюджетний, "нудний" ремонт. На ринку є забудовники, які пропонують лінійку адаптивних дизайн-проектів, різних за стилем, кольоровою гамою, наповненням і ціною. Діставайте калькулятор Яку квартиру купувати — з ремонтом чи без — це вибір і рішення покупця. І перш ніж його ухвалити, варто зробити прості розрахунки. Середня вартість ремонту складе 300-400 доларів за кв.м. Він охопить виконання: монтажних робіт і оздоблювальних робіт, встановлення сантехніки, електрики та освітлення, монтаж побутової техніки й меблів. Загалом ремонт у квартирі обійдеться у 40% від вартості житла. Порівнюючи ціни на квартири з ремонтом від забудовників і без, то вони відрізняються, в середньому, на 30-40%. Тому, розмірковуючи над тим, яку квартиру придбати — з ремонтом чи без, зробіть елементарні розрахунки — яку суму ви витратите на придбання квартири і витратите на її ремонту, і в яку суму стане придбання квартири з ремонтом. Цьогоріч, у лютому, девелопер Alliance Novobud оголосив про старт проекту під назвою Alliance Prostir — квартири з ремонтом від забудовника. CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова зазначає, що хоча проект стартував нещодавно, компанія вже може відзначити доволі високу зацікавленість ним з боку покупців. Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud "Найчастіше виявляють інтерес до житла з ремонтом люди, які купують за програмами "єОселя" та "єВідновлення". Як правило, вони хочуть заселитись у нову оселю швидко й уникнути клопотів, пов’язаних з ремонтом. Нашими першими покупцями квартир з ремонтом стали саме учасники цих програм. Нам є що запропонувати покупцям: від квартири з White box з електричним розведенням ($150 м2) й до варіанту "Все готово" з меблями й навіть шторами ($650 м2). Ремонт "Оптимальний" з чистовим оздобленням, шпалерами під оздоблення, міжкімнатними дверима, сантехнічним обладнанням тощо обійдеться в $450 за квадратний метр. Обладнання квартири кухонним гарнітуром вартуватиме $4500. Опція квартир з ремонтом доступна у всіх наших броварських комплексах: Krona Park II, Madison Gardens та "Лавандовий". Ремонт можна оплатити одразу, а можна оформити у розтермінування. І, що важливо, на оздоблення надається річна гарантія. У разі виникнення якихось питань, пов’язаних з якістю виконаних робіт, покупцю потрібно звернутися до нас, і ми організуємо оцінку виявлених недоліків та оперативно їх виправимо. Логічно, що квартира з ремонтом коштуватиме дорожче, ніж без нього. Але я можу сміливо стверджувати, що вартість ремонту від забудовника не буде дорожчим, ніж той, що зроблений власними силами. І це також абсолютно логічно, адже завдяки гуртовим закупкам, які здійснює забудовник, будматеріали та інші розхідні матеріали коштуватимуть дешевше. У наш час важливий плюс ремонту від забудовника — це економія часу та нервів, які доведеться витратити на пошук та контроль бригади, доставку будівельних матеріалів тощо. Також великою перевагою саме наших квартир з ремонтом є сучасність дизайну, адже ми врахували всі чинні тенденції й досвід інших учасників ринку. А якщо хтось прагне додати оздобленню квартир унікальності — достатньо буде додати помешканню декоративних родзинок. Маємо ще одне цікаве спостереження: багато наших клієнтів встигли пожити за кордоном, де практика купівлі квартир з ремонтом існує давно, тож їхнє сприйняття цієї опції змінилося. Нині у нас купують квартири з ремонтом як для здавання в оренду, так і для себе", -- каже Ірина Міхальова.
Правда про недержавні пенсійні фонди. Розвінчуємо міфи
Недержавні пенсійні фонди (НПФ) — це дієвий і доволі розповсюджений у світі фінансовий інструмент накопичення пенсії. Однак в Україні фонди оточені численними міфами. Поширення цих домислів культивує у людях недовіру до НПФ, а відтак — блокує можливість накопичити власний капітал на майбутнє. Спробуємо відділити домисли від об’єктивної інформації, звернувшись за роз’ясненням до фахівців OTP Capital. Звідки "ноги ростуть" Існує кілька причин виникнення міфів про недержавні пенсійні фонди. Головна з них — люди не мають достовірної інформації про НПФ і їхню важливу роль у системі пенсійного забезпечення. Відтак, інформаційний вакуум заповнюють домислами та дезінформацією. Іще дві причини для породження міфів — страх втратити кошти й недовіра до фінансових установ. Людей лякають ризики, пов'язані з інвестуванням у НПФ, через нестабільність фінансового ринку та економічного стану в країні. Звісно, присутні й психологічні чинники — такі, як упередження або стереотипи, які призводять до формування неправильних і необґрунтованих переконань щодо НПФ. "Як представник недержавного пенсійного фонду, хочу зазначити, що багато міфів про НПФ засновані на непорозуміннях і страхах, які викликані незнаннями продукту. Важливо розуміти, що НПФ — це довгострокова інвестиція, яка допомагає зберегти та примножити заощадження, забезпечити фінансову незалежність у майбутньому", — зазначила генеральна директорка ТОВ "КУА "ОТП Капітал" Наталя Меженська. Контраргументи міфам Міф №1: НПФ не потрібний, бо держава платитиме пенсію Останні роки кількість учасників НПФ в Україні неупинно зростає, проте частина населення продовжує вірити у те, що держава платитиме пенсію. Це очікування породжує у людях інертність і небажання розбиратись у темі пенсійного забезпечення. Причина такого спотвореного мислення — у впливі "совка", за якого люди делегували відповідальність державі в обмін на обмеження свободи вибору. Тоді усе — від пологового відділення, дитсадка, школи, роботи, квартири, пенсії й аж до цвинтаря — було державне. І як наслідок конвеєрного мислення — людина не може і не хоче дбати про себе. Але часи змінилися. Останні кілька років керівництво країни постійно наголошує на тому, що пенсій не буде. Наприклад, міністр фінансів Сергій Марченко ще до повномасштабного російського вторгнення заявив: "Якщо у вас немає накопичень у недержавному пенсійному фонді, розраховувати на пенсію взагалі не варто". Демографічна криза (кожен п’ятий українець вже досяг 65-річного віку), війна, зовнішні кредити лише поглиблюють проблему. Наразі у держави немає шляхів її вирішення, окрім як добровільно-примусово стимулювати громадян самим собі накопичувати пенсію. Міф №2: Накопичення у НПФ знецінюються Багато людей не наважуються інвестувати в НПФ через побоювання, що їхні вкладення можуть знецінитися через інфляцію, негативний уплив економічної ситуації. Причина у тому, що люди не розуміють основних принципів роботи фондів і мети діяльності. НПФ як фінансовий інструмент був створений для накопичення пенсійних заощаджень, збереження їх від інфляції та примноження шляхом інвестування у фінансові інструменти. Уже після першого внеску коштів починають працювати складні відсотки, які максимізують ефективність інвестиції. Тобто відсотки від інвестицій нараховують не просто на вкладену суму, а на суму з відсотками, що в геометричній прогресії помножує дохід. На відміну від банківських депозитів, отриманий дохід на рахунку у НПФ не оподатковується щомісяця — тобто вся сума на вашому рахунку продовжує "працювати" на вас. Тому інвестування у пенсійні фонди часто приносить кращі результати, ніж депозити у банку. Чим довше учасник у фонді, тим більші його прибутки від інвестиції. Кошти продовжують працювати, навіть коли вкладник одержує виплати, оскільки залишок на його рахунку продовжує генерувати дохід. Наразі в Україні зареєстровано 63 недержавних пенсійних фондів, а в реальності працюють 58. За підсумками 2023 року, п’ять найбільших відкритих НПФ забезпечили непогану дохідність: "Династія" — 21,3%, "Емерит-Україна" — 19,4%, "ОТП Пенсія" — 17,6%, "Фармацевтичний" — 15,7%, "Приватфонд" — 14,1%. Інфляція, за офіційними даними, торік становила 5,1%. Отже, перераховані фонди впевнено обігнали її. За останні 10 років середня інфляція була на рівні 14,9%, і лише три з найбільших НПФ змогли захистити кошти клієнтів від інфляційного знецінення: "Династія" показала дохідність 19%, "ОТП Пенсія" — 15,7%, "Емерит-Україна" — 15%. Якщо вкладника не влаштовує робота НПФ, він може перевести кошти в інший пенсійний фонд, з більш ефективним управлінням, або інвестувати кошти у різні НПФ. Обираючи фонд, варто звернути увагу на його історичну дохідність — за рік, три, 10 років, що дає чіткіше уявлення про те, як фонд реагував на різні ринкові умови впродовж багатьох років і чого чекати від нього у довгостроковій перспективі. НПФ не гарантують наперед визначену дохідність, а тому вона щороку змінюється, залежно від ефективності управління коштами. Міф №3: Гроші можуть зникнути Пережитий негативний досвід інвестування, знецінення та втрата заощаджень на банківських рахунках негативно вплинули на здатність українців довіряти довгостроковим інвестиціям. Тож не дивно, що тепер вони "дмухають на холодну воду". Держава наглядає та регулює роботу НПФ згідно з законом "Про недержавне пенсійне забезпечення". "Діяльність НПФ ретельно регулюються законодавством, що гарантує безпеку та збереження коштів інвесторів. Варто також зауважити, що НПФ пропонують гнучкі умови внесків і відкриті для всіх, незалежно від рівня доходів", — додає Наталя Меженська. З грошима вкладників працюють чотири незалежні структури, які входять до складу НПФ, мають ліцензії на певний вид діяльності та зацікавлені в ефективній роботі. Активи фонду відокремлені від активів обслуговуючих компаній, вони є власністю учасників фонду. НПФ застосовують різні інвестиційні стратегії, вкладаючи пенсійні кошти в активи з високим рівнем надійності. Частки активів у портфелі фонду теж строго контролюються згідно з законодавством. У державні цінні папери та депозити дозволено інвестувати до 50 % усіх коштів, але не більш ніж 10 % в одну установу, у корпоративні акції та іпотечні облігації — відповідно 40 % і 5%, у нерухомість і банківські метали — не більше 10%. Розподілення інвестицій "у різні кошики" є надійною стратегією: у випадку виникнення проблем із певним активом, основна маса накопичень залишається у цілковитій безпеці. Окрім того, НПФ не може бути оголошений банкрутом. Але, якщо засновник захоче його ліквідувати, закон зобов’язує його передати всі кошти на управління іншому пенсійному фонду. Цей механізм гарантує, що пенсійні накопичення не зникнуть і не будуть втрачені. Міф №4: Не можна контролювати свої гроші Деякі люди вважають, що, інвестуючи у НПФ, вони втрачають контроль над своїми грошима. Насправді, пенсійні фонди зобов’язані показувати результати своєї роботи у режимі 24/7/365 і надають вкладникам інструменти та послуги для моніторингу й управління вашими інвестиціями. Міф №5: Не можна одночасно отримувати державну пенсію і від НПФ Часто вважають, що, якщо почати самостійно формувати свою пенсію завдяки НПФ, то втратиш можливість одержувати державну пенсію. Насправді пенсійні накопичення в НПФ є додатковим інструментом для формування пенсійних заощаджень, який не впливає на пенсійні виплати від держави. Пенсійні заощадження в НПФ — це ваша приватна власність. На відміну від державної пенсії, пенсію недержавного пенсійного фонду можна передавати у спадок, якщо людина не дожила до пенсії або не встигла її отримати. У держави немає механізмів, щоб відібрати або обмежити використання коштів у НПФ. Міф №6: НПФ — це обмежений доступ до накопичень Людей бентежить думка, що вони не зможуть отримати доступ до своїх заощаджень у разі потреби. Ціль накопичень у НПФ — сформувати капітал на старість. Тому фонд не лише примножує ваші інвестиції та допомагає накопичити бажану суму, а ще й захищає ваші кошти від ваших власних спокус витратити їх, забуваючи про глобальну ціль. Скористатися накопиченими в НПФ коштами (отримувати регулярні виплати) можна за 10 років до досягнення пенсійного віку. Проте законодавчо визначені ситуації, коли можливо забрати кошти достроково: якщо вкладник виїжджає на постійне місце проживання за кордон; має медично підтверджений критичний стан здоров’я (онкозахворювання, інсульт, інвалідність). Міф №7: НПФ — лише для заможних Розповсюджена думка, що для інвестування у НПФ потрібна велика стартова сума, а для отримання високого рівня пенсії слід вносити лише великі суми. На відміну від інших інвестицій — таких, як придбання акцій чи нерухомості, депозитів, з НПФ — все по-іншому. Почати накопичувати кошти у НПФ може будь-яка людина, незалежно від рівня доходу. Це гнучкий інструмент: ви можете вносити будь-які суми, коли вам зручно. Навіть невеликі, але регулярні поповнення впродовж багатьох років, дадуть у результаті значну суму накопичень. Чим раніше відкрили рахунок — тим меншими сумами можна досягти більшого результату. Рахунок для неповнолітніх дітей відкривають та поповнюють батьки чи родичі. Ви можете розрахувати свою потенційну пенсію за допомогою калькулятора недержавної пенсії. Отже, є мінімум кілька причин довіряти недержавним пенсійним фондам: прозора діяльність під наглядом регуляторів; захист прав учасників на законодавчому рівні; диверсифікація інвестицій та професійне управління активами; альтернатива державній пенсії. Плануйте своє життя, інвестуйте у свою забезпечену старість самі й навчіть цього дітей та онуків.
Програма єВідновлення. Зростає популярність житлових сертифікатів і назріває дефіцит нового житла
Війна, яка триває понад два роки, щодня забирає людські життя, нищить домівки українців та робить їх вимушеними переселенцями без даху над головою. Через постійні масовані атаки російських окупантів кількість тих, хто потребує нового дому, щодня збільшується. Тож перед державою стоїть серйозне завдання: забезпечити цих людей житлом, не відкладаючи до закінчення війни. Один з інструментів отримання компенсації за зруйноване житло — це житловий сертифікат у рамках програми компенсації за пошкоджене та знищене житло єВідновлення. Хороший старт Станом на зараз українці отримали майже 1900 житлових сертифікатів єВідновлення, а загальна сума укладених угод сягнула близько 4 млрд гривень. Наразі використано понад третину отриманих сертифікатів — тобто постраждалі обміняли їх на нові оселі: квартири і приватні будинки. Окрім того, власники ще майже 370 сертифікатів визначилися з об‘єктом нерухомості, забронювали кошти на його придбання і очікують укладання угоди купівлі-продажу. До трійки регіонів-лідерів щодо використання сертифікатів — а це сумарно 66% — входять Київська та Харківська області, а також місто Київ. Далі у списку областей, де найбільше скористалися житловими сертифікатами, — Миколаївщина та Чернігівщина. За кількістю виданих житлових сертифікатів також лідирує Київська область, а саме — Ірпінська, Гостомельська, Бородянська і Макарівська громади. Як це працює Програма, за якою українці можуть використати житловий сертифікат для придбання нового житла в обмін на зруйноване, запрацювала наприкінці грудня минулого року. Перший обмін сертифіката єВідновлення на нове житло відбувся у січні: сім’я з Гостомеля, яка втратила житло під час наступу російських окупантів, таким чином придбала нову оселю у Бучі на Київщині. Житловий сертифікат — це електронний документ, яким держава гарантує профінансувати придбання нової оселі на первинному ринку нерухомості або на "вторинці" в обсязі суми, що зазначена у цьому документі. Оформити компенсацію на знищену нерухомість можна через смартфон у мобільному додатку Дія. Отримати сертифікат також можуть українці, які перебувають за кордоном. Лише потрібно мати свого уповноваженого представника, який буде опікуватися цим питанням. Право отримати житловий сертифікат мають громадяни України, чиє житло зруйноване внаслідок військових дій (після 24 лютого 2022 року), які не мають судимості за злочини проти держави і не перебувають у санкційному списку. Пріоритет у видачі сертифікатів віддається учасникам військових дій, людям з інвалідністю І та ІІ груп, отриманою внаслідок воєнних дій, мобілізованим громадянам, сім'ям загиблих захисників і багатодітним родинам. Ранжування відбувається автоматично в електронній системі. Варто виділити переваги цього інструменту отримання компенсації за зруйноване житло. Програма діє на усьому ринку нерухомості — як первинному, так і вторинному. Це можуть бути квартири, приватні будинки чи інші житлові приміщення. Використати сертифікат можна у будь-якому регіоні України, не залежно від прописки та місця реєстрації. У власників сертифікатів є можливість придбати житло у новобудові, у сучасні житловому комплексі з усіма його перевагами щодо інфраструктури та зручностями, будівельними технологіями і якістю житла. До того ж оформлення права власності на квартиру від девелопера дещо дешевше, ніж коли купувати на "вторинці". У будь-якому випадку покупець має сплатити податки. Планується, що житловий сертифікат єВідновлення можна буде використати для купівлі нового житла за програмою державної іпотеки єОселя. На підпис президента направлено відповідний законопроект, який розширить можливості для українців придбати власне житло замість знищеного. Якщо вартість обраної нової оселі вища, ніж сума, передбачена житловим сертифікатом єВідновлення, то різницю можна покрити за рахунок коштів єОселя. Очікується вже за кілька місяців послугою можна буде скористатись в Дії. Ірина Міхальова, СМО Alliance Novobud: "єВідновлення — надзвичайно потрібна та вчасна ініціатива. А те, що житловий сертифікат можна використати на придбання майна на первинному чи вторинному ринку, а також інвестувати кошти в обʼєкт на етапі будівництва, дає широкі можливості для вибору. Інша справа — деякі процесуальні нюанси, як-от необхідність переоформлення права власності на нерухомість до того, як на рахунок продавця потраплять кошти. Це ускладнює комунікацію з власниками вторинного ринку житла й нерухомості на стадії будівництва. Загалом значно гальмувати подальший розвиток єВідновлення можуть перебої у фінансуванні й погіршення ситуації на фронті. Ще один факт, на який звертають увагу наші експерти з нерухомості, — це низька обізнаність власників сертифікатів щодо умов програми, її можливостей, процесів. Люди хвилюються, що їх введуть в оману, що щось піде не так. Нашим колегам доводиться працювати такими собі продавцями-психологами, які надають всебічну підтримку та проводять детальну роз’яснювальну роботу щодо кожного кроку угоди. Кожен учасник програми єВідновлення після отримання грошового сертифіката має п’ять років для його використання. Коли бажане житло обране, а переговори з продавцем проведені, власник сертифіката подає заяву на бронювання коштів через Дію. Протягом п’яти днів він отримує підтвердження про наявність коштів. З моменту отримання інформації про успішне бронювання у власника сертифіката є 30 днів для того, щоб укласти угоду з продавцем. Ураховуючи реалії життя, ми готові гарантувати, що у разі затримки з бронюванням коштів, обрана власником сертифіката нерухомість від девелопера Alliance Novobud чекатиме на них — звісно, в розумних межах. Утім, готових квартир у якісних новобудовах з продуманими концепціями та в гарних локаціях уже не вистачає. Пошуки гарних варіантів житла, які відповідатимуть усім потребам і бажанням, можуть тривати місяцями. У 2025 році нестача саме готового нового житла — наприклад, якісного комфорт-класу, буде ще гострішою. Нових проектів у столиці катастрофічно мало. У пристоличному регіоні теж не достатньо кількості, щоб покрити потребу в житлі. Ціни на нерухомість зростатимуть — постійно й планомірно протягом року. Особливо це стосуватиметься проектів на фінальній стадії будівництва та вже готових й, звичайно, за умов більш-менш стабільної ситуації на фронті". Взаємна відповідальність Для того, щоб запустити програму на первинному ринку та вибудувати прозорі і зрозумілі правила гри, Мінінфраструктури наприкінці минулого року опублікувало відкритий Меморандум про співпрацю з девелоперами, забудовниками, представниками будівельної галузі щодо їхньої участі в другому етапі програми єВідновлення. Цей документ закріплює наміри держави розрахуватися з девелоперами за житловими сертифікатами — з одного боку. З іншого — забудовники зобов’язуються доброчесно та вчасно виконати зобовʼязання перед українцями, які планують придбати житло. Також держава слідкуватиме за тим, аби фінансування за програмою єВідновлення відбулося лише на тих об'єктах, які мають зареєстровані спеціальні майнові права. Механізм реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав, передбачений законопроектом №5091, запрацював наприкінці 2023 року. У такий спосіб держава прагне убезпечити українців, які купують житло на етапі будівництва, від недобросовісних забудовників і шахрайських схем. Саме обов’язкова реєстрація спеціального майнового права по об’єктах, що прагнуть стати учасниками програми, створює додаткові гарантії для їх захисту. Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд": "Компанія "Інтергал-Буд" однією з перших доєдналася до реалізації програми відшкодування за втрачене житло. Відповідний меморандум з Мінінфраструктури підписали ще наприкінці 2023 року, а у січні уклали першу угоду у рамках програми єВідновлення. Наразі ми маємо п'ять угод з придбання квартир за сертифікатом відшкодування. Це одно- та двокімнатні помешкання в житлових комплексах комфорт-класу. Більшість — з ремонтом від забудовника. Пропозиція з оздобленням найбільш цікава учасникам програми, адже вона дозволяє якнайшвидше заселитись у нове помешкання, не витрачаючи час і кошти на здійснення ремонту власноруч. Станом на кінець березня було використано 1705 житлових сертифікатів на загальну суму в 3,6 млрд гривень. У лютому кількість реалізованих сертифікатів була на 78% меншою. Тобто програма набирає обертів. Однак це поки мало впливає на ринок первинки. Причин — кілька. Перша — вибір нерухомості на первинному ринку обмежений пропозицією лише готового житла. Від початку співпраці нас запевняли, що обмежень на вибір нерухомості не буде. Власники сертифікатів зможуть купувати як готові квадратні метри, так і нерухомість на етапі зведення. Зараз ця опція вибору зарегульована, тож фактично люди обирають з-поміж готового у забудовника та пропозицій на вторинці. Другий варіант хоч і гірший, але дешевший. А ціна у більшості випадків є ключовим фактором вибору. Друга причина — низька обізнаність населення щодо можливості придбати житло на первинному ринку з уже виконаним ремонтом. Наявність ремонту є ще одним вагомим важелем впливу на вибір покупця, адже йдеться про людей, які втратили домівку та більшість свого майна. За перші кілька місяців дії програми було реалізовано майже дві тисячі сертифікатів. Якби хоча б половина з них припала на ринок первинки, вплив єВідновлення на ринок був би значно відчутнішим. Звісно, збільшення обсягу платоспроможного попиту дало б поштовх до росту цін, але, навряд, критичний. Варто розуміти, що державні програми єВідновлення та єОселя націлені на доступне житло, тому забудовники зацікавлені стримувати зростання вартості, щоб не втратити цей сегмент покупців. А от прогноз щодо дефіциту нових квадратних метрів більш реальний. За понад два роки з моменту початку повномасштабного вторгнення у Києві майже не було стартів нових житлових проектів. Навіть за поточного обсягу попиту з часом це призведе до нестачі нового житла. А якщо кількість угод на первинці почне зростати, ми досить скоро відчуваємо дефіцит пропозицій у новобудовах".
Програма life. Накопичувальне страхування — це фінансовий захист і план для всієї родини
Життя в Україні змінюється дуже швидко і не зовсім передбачувано. У той час, коли нас намагаються знищити, найціннішими активами стають життя і здоров’я, які потребують захисту. Хочеться бути впевненим у завтрашньому дні, виростити дітей, помандрувати світом, втілити мрії — ба, просто жити й мати міцний ґрунт під ногами. Для цього потрібно створити фінансову подушку для себе і рідних. Накопичувальне страхування життя (НСЖ) — це той інвестиційний інструмент, який дає можливість захистити життя і здоров'я людини від форс-мажорів, і водночас накопичити кошти до певної дати та реалізувати довгострокові плани. Тож варто дізнатися про НСЖ детальніше. Суть і сенс Накопичувальне страхування життя — це так звані страхові програми life, які містять ризикову і накопичувальну складову. Тобто, щорічні внески за програмою НСЖ діляться на дві частини: 15-30% спрямовується на страхування життя і здоров'я від різних непередбачених обставин, а 85-70% — накопичується на вашому рахунку та примножується. На накопичувальну частину внесків страхова компанія (СК) щорічно нараховує певний відсоток, який складається з двох частин: гарантований дохід (згідно з законом "Про страхування" — 4% річних) і додатковий дохід, розмір якого залежить від результатів інвестиційної діяльності компанії. Наразі — 9-15% річних у різних СК. Відсотки нараховуються не просто на вкладену суму, а на суму з відсотками, що збільшує дохід у геометричній прогресії. Фото: Slovak Study Вигідні відмінності Накопичувальне страхування життя в жодному разі не варто порівнювати з іншими інструментами — банківським депозитом, рахунком у НПФ чи медичним страхуванням. Адже програма life дає змогу досягнути дві різні цілі: захистити здоров’я і життя людини — джерело доходу, а також планово накопичити та примножити капітал, й утілити довгострокові плани: придбати житло, оплатити навчання дитини чи дати їй стартовий капітал, відкласти кошти на безбідну старість. Оскільки договори НСЖ оформляються на довготривалий термін, то досягти цілей можливо шляхом невеликих внесків, які не обтяжують бюджет родини. На відміну від депозиту, накопичувальне страхування життя дозволяє надати швидку фінансову підтримку вам та вашій родині у випадку втрати працездатності або смерті. Наприклад, годувальник через важку травму отримав інвалідність. Якщо він має поліс накопичувального страхування, то гарантовано отримає обумовлену в договорі страхову виплату, незалежно від суми внесених на той момент коштів. Отримані кошти допоможуть призвичаїтись до нових реалій і підтримати колишній рівень життя. Адже, як правило, страхова сума значно перевищує внесену суму. А у випадку смерті застрахованої особи родичі отримають страхову компенсацію протягом кількох робочих днів, і зможуть оплатити рахунки та владнати справи. Накопичувальне страхування дає змогу захистити капітал від знецінення завдяки індексації страхових внесків — тобто, збільшення їх розміру на певний коефіцієнт, який зазвичай прив’язаний до офіційного індексу інфляції. Окрім того, ви маєте можливість повернути собі до 18% внесених коштів у вигляді податкової знижки, що передбачено ст. 166 Податкового кодексу України. Так держава заохочує нас накопичувати кошти на власні потреби. У кінці терміну договору страхова компанія запропонує кілька варіантів рішень: забрати увесь накопичений капітал; забрати лише частину, а решту — інвестувати; отримувати довічну щомісячну пенсію. Тобто наявність програми накопичувального страхування життя — це і дієвий фінансовий план для усієї сім’ї, і гарантовані виплати, оскільки компанії страхування життя не можуть збанкрутіти — законодавство не передбачило механізму банкрутства. Фото: 24tv.ua Ризики і як їх уникнути Накопичувальне страхування — це інвестиційний інструмент, отже, він може піддаватися інвестиційним ризикам. Для того, щоб мінімізувати їх, держава змушує СК диверсифікувати ризики, контролює, за тим щоб компанії інвестували клієнтські гроші у строго визначені законом фінансові інструменти, установивши до кожного з них встановлені певні вимоги. Якщо страхова компанія порушує закон, у неї відбирають ліцензію. "Я рекомендую надавати перевагу страховим компаніям, які мають високі рейтинги надійності, — радить Надія Арзяєва, незалежний сімейний фінансовий консультант. — Нині в Україні діє 10 life-страховиків. Згідно з рейтингом журналу Insurance TOP за останні 20 років, у ТОП-7 страховиків життя за такими показниками, як страхові внески, виплати та інвестиційні доходи входять компанії: Метлайф, Граве Україна життя, ARX Лайф, PZU Україна страхування життя, Уніка життя, ТАС і Княжа Лайф VIG". Також важливо врахувати, що, оформивши договір НСЖ, у вас з’являться фінансові зобов’язання внесення періодичних страхових премій на багато років. Дострокове розірвання договору — вкрай не вигідне, адже страхова компанія поверне лише викупну суму: її розмір буде меншим від суми сплачених страхових премій, і вона ще й буде оподаткована. Програми НСЖ у фінансовому розумінні більш вигідні для людей молодого і середнього віку, укладені на тривалий термін, оскільки є більше часу для інвестування коштів і, відповідно, збільшення капіталу. Тому у розвинених країнах світу поширена практика укладення полісів накопичувального страхування якомога раніше. В Україні накопичувальне страхування викликає багато недовіри та скепсису, головним чином — через "генетичну пам’ять", обмеженість інструментів інвестування і незнання матчастини — низького рівня фінансової грамотності. Але ситуація потроху змінюється. Доказом цього є те, що навіть під час війни люди цікавляться life-страхуванням і укладають довгострокові договори. Нині відкрити поліси НСЖ можуть дозволити собі громадяни з різним доходом.
Чи існує пенсія без держави? Так
У попередньому матеріалі ми вже з’ясували, що солідарна система пенсії, яка діє в Україні, — це наймасштабніша фінансова піраміда, а тому вона не здатна забезпечити добробут українців у поважному віці. Як підтримати гідний рівень життя у старості — питання, що турбує багатьох людей. Вихід з цієї невизначеності є: про пенсію потрібно подбати самому і починати це робити бажано вже сьогодні. Існує багато альтернатив державним виплатам: депозити, банківське золото, інвестиції у нерухомість, накопичувальні програми у страхових компаніях. Вигідну можливість накопичити кошти на пенсію надають недержавні пенсійні фонди (НПФ). Що таке НПФ Історія недержавних пенсійних фондів в Європі налічує понад 200 років. У Західній Європі вони широко розповсюдились з 1960-х років, а з 1990-х — у Східній. В Україні система накопичення приватних пенсій працює уже 20 років, після набуття чинності закону "Про недержавне пенсійне забезпечення", який регулює роботу НПФ. Це так званий третій рівень пенсійної системи, учасники якого добровільно накопичують собі на старість. Недержавні пенсійні фонди — це фінансові установи, які збирають кошти від фізичних і юридичних осіб, а компанія з управління фінансами НПФ інвестує їх у різні фінансові інструменти — депозити, акції, нерухомість, дорогоцінні метали та інші. НПФ бувають трьох видів: корпоративні (створює один або кілька юридичних осіб-роботодавців), професійні (створює об’єднання юридичних або фізичних осіб за професійною ознакою) та відкриті. Відкритий фонд створює одна або кілька юридичних осіб, і в нього можуть вкладати кошти всі охочі. Наприклад, відкладаючи по 1000 гривень на місяць протягом 20 років, вдасться накопичити понад 672 тисячі гривень (середній рівень дохідності депозитів на сьогодні — 9%). І якщо отримувати пенсію протягом 15 років, то загалом НПФ виплатить близько 1,4 мільйона гривень, оскільки кошти, які лежать на рахунку, продовжують "працювати", і розмір пенсії щомісяця зростає. Важливо знати, що накопичення приватної пенсії не скасовує державну пенсію, а лише дає можливість сформувати достатній капітал для життя після закінчення трудової кар’єри. Серед переваг НПФ — відсутність порогу входу (головне, аби на особистому пенсійному рахунку був не "0"), довільні сума внесків і графік платежів, а розмір пенсії залежить від вкладника, а не від держави. Приємний бонус — вкладники НПФ, які працюють по трудовій, можуть отримати від держави кешбек у розмірі 18% від внесеної суми. "Клуб" чотирьох З грошима вкладників працюють чотири структури, які мають ліцензії на певний вид діяльності. Перша — НПФ. Керує фондом рада НПФ, яка для роботи з вкладами своїх учасників обирає адміністратора, компанію з управління активами (КУА) і банк-зберігач. До обов’язків адміністратора НПФ входить відкриття рахунків для учасників, проведення бухгалтерського обліку накопичених коштів і формування виплат. КУА займається інвестуванням у різні фінансові інструменти, щоб зберегти пенсійні накопичення від інфляції та максимально примножити їх. Компанія не має доступу до даних про клієнтів. Банк-зберігач обслуговує рахунки пенсійного фонду та зберігає його активи. Активи компаній-підрядників відокремлені від грошей НПФ. А якщо рада НПФ буде незадоволена результатами роботи компаній-підрядників, вона може змінити їх. Оскільки НПФ — неприбуткова організація, то доходи фонду від інвестування звільняються від податків, а інвестиційний прибуток пропорційно розподіляється між усіма учасниками фонду. У різні кошики Для того, щоб максимально знизити ризики від фінансових втрат, у законодавстві чітко прописані правила інвестування пенсійних грошей. Інвестиції потрібно обов'язково диверсифікувати, а вкладати дозволено лише у надійні активи: у державні цінні папери (ОВДП) — до 50%; у депозити в банках — до 50% (до 10% в одному банку); акції українських підприємств — до 40%; цінні папери іноземних емітентів — до 20% (до 5% одного емітента); нерухомість — до 10%; банківські метали — до 10%. Кредитування коштом учасників НПФ заборонено. Інформація про діяльність НПФ є відкритою. Тому будь-хто з учасників фонду має законне право вимагати не лише інформацію про стан свого рахунку, а й про діяльність НПФ в цілому. Зважений вибір Пенсійні накопичення — це гра в довгу, тому обирати НПФ потрібно дуже зважено. Згідно із законом, НПФ не можуть бути визнані банкрутами, проте можуть демонструвати негативну динаміку. У випадку ліквідації НПФ, кошти його учасників переказуються в інший недержавний пенсійний фонд, у банк або страхову організацію. Нині в Україні функціонує 56 НПФ. На перший погляд, є з чого вибрати фонд для своїх пенсійних накопичень. На ділі — лише кілька з них демонструють дохідність вище інфляції на довготривалому проміжку. За останні три, п’ять і 10 років, а також за результатами 2023 року лідерські позиції щодо дохідності займають фонди "Династія", "Емерит-Україна", "ОТП Пенсія" і "Приват Фонд". Отже, вкладникам варто слідкувати за "самопочуттям" свого НПФ і життєдайністю свого вкладу, щоб за потреби — переказати накопичені кошти до іншого фонду з вигіднішими умовами. Найнадійніший варіант уникнути неприємної ситуації — доручити моніторити ситуацію своєму фінансовому раднику.
Хочете пенсію? Час діяти
Останнім часом в інформаційному просторі з’являється дедалі більше повідомлень щодо пенсійної реформи в Україні. Утім, таку інформацію помічають здебільшого пенсіонери й люди передпенсійного віку, а їх інтерес часто обмежується нарахуванням, розміром і регулярністю виплат. Тому не дивно, що реформування пенсійної системи породжує велику кількість міфів, домислів і спекуляцій. До прикладу: згадка про те, що кожному українцю необхідно формувати власні пенсійні накопичення за допомогою альтернативних фінансових інструментів асоціюється у більшості людей з фінансовою пірамідою. Та чи багатьом із вас спадало на думку, що солідарна система пенсії, яка діє в Україні — це наймасштабніша фінансова піраміда? А всі ми — її учасники на добровільній основі. І що найпоширеніший страх перед старістю — животіти на державну пенсію та потерпати від морального приниження — може перетворитися на реальність для будь-кого з нас. Звісно, якщо все залишити так, як є. Чому пенсійна система перетворилася на фінансову піраміду? Чого очікувати українцям у найближчі роки від держави? Як наскладати гроші на достойну пенсії для себе та рідних, а бонусом отримати від держави грошове заохочення? За якими критеріями шукати компанію-партнера для накопичення капіталу і хто допоможе розібратися з нюансами? Відповіді на ці та інші життєво важливі питання — у серії наших матеріалів про фінансову грамотність. Солідарна система = фінансова піраміда? У світі діє три пенсійні системи: солідарна, обов’язкова накопичувальна і добровільно-накопичувальна. В Україні функціонує здебільшого перша, і лише незначна кількість людей усвідомлено та завбачливо долучилася до третьої. Суть солідарної системи в Україні полягає в тому, що усі офіційно працевлаштовані працівники, фізособи-підприємці та самозайняті особи платять державі 22% єдиного соціального внеску від заробітку. З цих відрахувань 86% йде на виплати нинішнім пенсіонерам, 14% — в інші соціальні фонди. Але солідарна система працює лише за умови, коли кількість працездатних людей більша за кількість пенсіонерів. Щойно приплив нових інвесторів зменшується — пенсійний фонд банкрутує. Основи солідарної системи заклав у кінці ХІХ століття німецький канцлер Отто фон Бісмарк. Вона успішно функціонувала завдяки розвитку промислової революції та збільшенню робочої сили. У сім’ях народжували по кілька дітей, які поповнювали ряди інвесторів, водночас кількість пенсіонерів була значно меншою. На той час така система була досить привабливою, тому швидко розповсюдилася по всьому світу. Але часи змінювались: народжуваність зменшувалась, тривалість життя збільшувалась завдяки досягненням медицини — і кількість тих, хто наповнював пенсійну скарбничку, стала меншою. Пенсійні фонди відчули дефіцит коштів. Першими почали вживати заходів для наповнення пенсійних фондів країни Західної Європи: збільшували податок, залучали молоду робочу силу з інших країн. Для покриття дефіциту коштів на виплату пенсій перенаправляли гроші, призначені для інших галузей, що призвело до гальмування економічного розвитку країн. Найефективнішим рішенням став тренд адаптувати пенсійні системи: підвищувати пенсійний вік і стимулювати розвиток накопичувальних пенсій, переважно через недержавні пенсійні фонди. Внески, які роблять працівники від зарплати, працюють як депозит і стають джерелом національних інвестицій. Після виходу на пенсію вкладник повертає свої кошти з відсотками. В Україні: перейти неможливо вижити Пенсійна реформа в Україні почалася ще у 2004 році, проте усі ці роки її впровадження було "не на часі". Реформа передбачає перехід на трирівневу пенсійну систему: перший — це солідарні пенсії, другий — обов'язкове відрахування громадянами коштів на власну пенсію (його запровадження лише обговорюється), третій — добровільно-накопичувальна система, яка працює в Україні з 2005 року. Третій рівень передбачає добровільну участь громадян у формуванні власних пенсійних накопичень завдяки внескам від фізосіб чи роботодавців. Особливість другого і третього рівнів у тому, що накопиченими коштами керуватимуть недержавні пенсійні фонди (НПФ). Вони інвестуватимуть їх у фінансові інструменти для отримання доходу, тож накопичений капітал працюватиме як депозит, а у перспективі пенсіонер отримає більше, ніж відклав на власний рахунок. Третій рівень функціонує, але не має особливого попиту в українців через слабку довіру до НПФ — зокрема, у зв’язку з відсутністю інформації чи маніпуляцією нею. Законодавство дозволяє отримувати пенсію як з державного фонду, так і з недержавного. Проте, якщо перспектива отримувати накопичувальну пенсію — цілком досяжна, то очікувати державну — швидше fata Morgana. Адже, пенсійна система дедалі глибше занурюється в безодню, куди її затягує балансування на межі банкрутства упродовж багатьох років. Нині в Україні на 10,7 млн платників ЄСВ припадає 10,8 млн пенсіонерів, і це співвідношення продовжує змінюватися не в кращий бік. Ще три роки тому прем’єр-міністр Денис Шмигаль попередив: держава не зможе платити пенсії майбутнім пенсіонерам через 15 років. Тобто, фінансова піраміда солідарної системи приречена на руйнування, а її учасникам не варто розраховувати на забезпечену старість. Додайте до вище згаданих причин війну, економічну кризу і зарплату у конвертах — і визнайте: не факт, що на колапс доведеться чекати обіцяні чиновником 15 років. І рятівною соломинкою може стати пенсійна система, складена з солідарного, примусово-накопичувального та добровільно-накопичуваного рівнів. Якщо ваша основа базується на збанкрутілому пенсійному фонді, то й ваше життя матиме таку ж цінність, а швидше за все і меншу. Коли у вас немає об’єктивних і правдивих даних для аналізу та ухвалення важливих для життя рішень, давайте разом шукати відповіді на питання.
