Власне житло — це те, про що мріє кожна людина, яка ще його не має. Утім, далеко не у всіх є можливість зібрати необхідну суму на таку дороговартісну покупку. У таких випадках придбання оселі на виплату буде раціональним рішенням і вдалим фінансовим вкладенням. Останнім часом набули популярності пропозиції від забудовників щодо продажу квартир у розтермінування. TrueUA нагадає про такий дієвий і поширений на первинному ринку нерухомості інструмент.
Придбання квартири у новобудові стає доступним після презентації забудовником проекту й оголошення про старт продажу. Потенційному покупцю пропонується такі варіанти купівлі, як повна оплата вартості квадратних метрів або розтермінування від забудовника. Другий варіант є досить поширеним інструментом на первинному ринку нерухомості. З одного боку, він дозволяє забудовнику застосувати гнучку систему залучення коштів на фінансування будівництва й залучити нових покупців вигідними умовами купівлі квартири у конкурентному середовищі. З іншого — робить пропозицію девелопера більш привабливою для покупців завдяки можливості поетапно погашати вартість житла.
Фото: Flombu.com
Купуючи житло у розтермінування, інвестор вносить перший внесок і виплачує його вартість фіксованими платежами протягом визначеного у договорі строку, а права власності на житло набуває після здійснення останнього платежу. Угода між забудовником та інвестором може бути закріплена укладенням попереднього договору (у документі вказано про намір забудовника продати конкретну квартиру, а інвестора — придбати її, щойно будинок буде здано в експлуатацію, та укладанням договору купівлі-продажу майнових прав із відтермінуванням платежу). У другому випадку інвестор купує не квартиру, а можливість на реєстрацію свідоцтва про право власності після підписання акту приймання-передачі й введення будинку в експлуатацію, виконання всіх умов зі сторони девелопери й виплати всієї суми покупцем.
В обох варіантах у договорі має бути вказано всі деталі угоди: сума до сплати, валюта, в якій проводяться платежі, періодичність внесення платежів (щомісячна чи щоквартальна оплата) і їхній розмір — це можуть бути рівні частини або збільшуватися чи зменшуватися.
Варто підходити дуже зважено до інвестування у житло від забудовника: розглянути різні варіанти, проаналізувати їх переваги та недоліки, розрахувати розмір внесків і співставити їх з власними фінансовими можливостями.
Серед основних переваг купівлі житла на виплату від забудовника — це можливість виплачувати за житло поетапно й спланувати свої витрати, не витрачати кошти на банківські відсотки. Перший внесок може становити від 10% до 70%, і у великій мірі залежить від умов девелопера, стадії будівництва об’єкта і запланованої дати введення будинку в експлуатацію. У деяких забудовників розтермінування супроводжується відсотковою ставкою — цей момент інвестору потрібно з’ясувати та врахувати.
У порівнянні з придбанням житла за іпотекою (середній розмір якої складає 20% річних на п’ять років), покупка квартири у розтермінування виглядає більш привабливо. Ще один момент: оформлення розтермінування займає менше часу і вимагає менше підтверджень платоспроможності інвестора, ніж іпотека. Утім, у випадку купівлі житла за допомогою іпотеки, інвестор може розраховувати на те, що банк здійснив перевірку організатора будівництва й має підстави йому довіряти. Тож покупцям квартир у розтермінування варто дуже ретельно обирати забудовника: перевірити його репутацію та портфоліо об’єктів, ознайомитися з документами на компанію та об’єкт, почитати відгуки інших інвесторів.
Фото з відкритих джерел
До мінусів придбання житла у розтермінування варто віднести досить стислі часові відрізки виплат. Безвідсоткове розтермінування зазвичай надається на півроку-рік. Загалом житло на виплату надається на два-три роки, але на ринку є пропозиції отримати розтермінування навіть до 10 років, залежно від забудовника.
У середньозваженій структурі попиту на первинному ринку нерухомості по всій країні лідирує купівля за рахунок програм розтермінування: на неї припадає від 65 до 75% залежно від регіону (наприклад, у Києві цей показник сягає 75%).
"Важливо зауважити, що покупець зосереджує увагу саме на тривалих програмах розтермінування від 3 років і більше — до 5, 7 років. Вона є альтернативою державній програмі "єОселя", яка залишається все ще мало ефективною для багатьох категорій громадян", — зауважує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
На її думку, у згаданій державній програмі іпотечного кредитування житла — завеликий перший внесок, який просять банки. Попри те, що за програмою він становить 20%, кредитори часто просять сплатити більше, переживаючи щодо фінансової спроможності людини обслуговувати кредит: виплачувати тіло та відсотки. Другий принциповий момент — обмеження щодо загальної площі квартири, яку можна взяти за програмою "єОселя". Окрім того, не всі квартири можна придбати за програмою, частину пропозицій девелопери лишають поза нею.
Наразі у столиці станом на вересень розподіл за типами купівлі наступний: 75% з — розтермінування усіх видів, ключова маса — тривалі програми, 15% — державні програми, причому не лише "єОселя", але й інші варіанти на кшталт муніципальних програм підтримки для сімей полеглих та живих захисників, 7-10% — власні кошти (залежно від житлового комплексу), 12-15% — "єОселя" і понад 75% — програми розтермінування. Середньозважені показники по Україні, якщо взяти до уваги дані Києва, Львова, Одеси, Івано-Франківська та Дніпра, — на рівні: 65%, 28%, 7% відповідно.
"Розтермінування під час придбання квартири було і залишається серед найпопулярніших програм, які пропонують покупцям безпосередньо забудовники. Поетапна виплата вартості квартири буває на різний термін, з різним розміром першого внеску, з дорожчанням чи без тощо. Сенс в тому, що покупець не сплачує всю суму одразу, а укладає з продавцем угоду, за умовами якої сплачує певний перший внесок, а залишок оплачує щомісяця рівними або ні (все залежить від умов) платежами.
Безумовний плюс такого продукту — можливість здійснити покупку квартири без необхідності повної оплати. Підходить тим, у кого немає всієї суми на момент придбання. Хоча в повній оплаті є свої плюси — наприклад, вагома знижка.
За останні роки відсоток покупців, які скористалися розтермінуванням, коливався. На нього впливали як поточна ситуація на ринку та в економіці, так і наш портфель пропозиції.
Сьогодні я бачу відсоткове співвідношення між розтермінуванням, державними програмами та повною оплатою таким: 40%, 30%, 30%. Вважаю його збалансованим та таким, яке відповідає поточному стану справ. Не останню роль у цій ситуації відіграє той факт, що станом на зараз ми маємо гарно збалансований портфель пропозиції: це і квартири на котловані, і квартири у проміжному стані будівництва, і квартири в готових будинках, географія — столиця та передмістя, класність — комфорт + та бізнес. А також те, що ми є учасником усіх державних іпотечних, і не тільки, програм.
Цієї осені ми презентували не просто розтермінування від забудовника, а WOW розтермінування. Це вдосконалений продукт, який пропонує довший термін угоди — до 60 місяців, невеличкий перший внесок — від 20% і, що найприємніше, — без дорожчання. Тобто покупець отримає фіксовану вартість покупки й фіксований розмір щомісячних оплат. І діє наше WOW розтермінування як на квартири, що будуються, так і на готове житло у всіх наших проектах.
Далеко не всі українці можуть скористатися державними програмами іпотеки, тож ми запропонували максимально наближений за умовами продукт й вже бачимо позитивні результати — маємо перші укладені угоди".
Підписуйтеся на нас в Telegram 
, щоб дізнаватися важливі та цікаві новини першими
