Свідомий вибір. "Плюси" та "мінуси" первинного і вторинного ринку нерухомості в Україні
Після нестабільних перших двох років повномасштабного вторгнення ринок житла почав стабілізуватися: відновлюються обсяги продажів нерухомості на первинному ринку, а на вторинному ринку — збільшується кількість укладених угод. Ці тренди дають важливий сигнал — про повернення довіри ринку. А перед інвестором постає вічне питання: де краще купити житло — у новобудові чи старому житловому фонді.
Ризики "первинки" і "вторинки"
Порівнюючи первинний і вторинний ринок, можна знайти як переваги, так і недоліки у кожному з варіантів.
До "плюсів" "первинки" можна віднести застосування сучасних технологій та енергоефективності, гарантії від забудовника із позитивною репутацією і можливість придбати житло "під ключ", цінові переваги на етапі котловану, а також акції та розстрочки, можливість стати учасником державних іпотечних програм "єОселя" та "єВідновлення".
"Основним ризиком, як і раніше, залишається ймовірність недобудови. Це постійна особливість українського ринку, що була актуальною і до повномасштабного вторгнення. Якщо забудовник не має достатніх ресурсів або стійкої ділової репутації — існує ризик, що обʼєкт не буде завершено. За спостереженнями ЛУН, цей ризик залишається стабільним і не демонструє нових типів загроз", — зазначив у коментарі бренд- та бізнес-директор ЛУН Денис Суділковський.
За даними оглядачки ринку нерухомості Вікторії Берещак, станом на зараз середні затримки із введенням в експлуатацію становлять від 18 до 24 місяців.
"Тобто звичні нам терміни до великої війни виросли в 6-8 разів і навіть у тих, хто вважався лідером ринку із достатніми темпами", — зауважує експертка.
Вона називає кілька причин такої ситуації. З ключових — гострий дефіцит кваліфікованих будівельників через мобілізаційні процеси та конкуренцію — як з боку забудовників, так і держави, за кадри. Також серед причин — відсутність можливості та/або волі будувати за свої кошти у значної кількості компаній, які остерігаються нарощувати темпи будівництва в умовах обмеженого попиту.
Ще одна причина — залежність деяких гравців від інвесторів: українці не поспішають нині нести гроші у відділи продажів, а реальний обсяг платоспроможного попиту коливається від 12 до 20% залежно від сезону. Так, у теплий період, коли майданчики оживають, він дещо вищий, а восени й взимку, в очікуванні енергетичного терору з боку РФ — нижчий. Залишаються також питання і до фінансових моделей забудовників: не всі компанії мають достатній запас міцності, щоб вижити у непрості часи.
Купуючи житло на вторинному ринку, є можливість заселитися одразу у районі з розвиненою інфраструктурою, перевірити реальний стан квартири, а також — доступність програм іпотеки. Водночас інвестор має певні ризики. За словами експертів, у цьому сегменті додаються деякі нові обставини, пов’язані з умовами війни. Зокрема, розв'язання юридичних питань щодо оформлення угод з власниками житла, які перебувають за кордоном або на фронті.
"Можливі юридичні ризики у випадках, коли колишні чи потенційні спадкоємці житла перебувають у лавах ЗСУ. Вони можуть бути виключені з процесів спадкування чи продажу через фізичну відсутність або затримки в комунікації. Такі випадки є точковими, але останнім часом трапляються частіше", — пояснює Денис Суділковський.
Окремо питання безпекового фактора і ліквідності в певних прифронтових регіонах: Харків, Херсон, Суми, Миколаїв і міста Донецької області, додає пані Вікторія. На її думку, до ризиків можна віднести розповсюджену практику завищення власниками ціни та її не відповідність реальній якості активу. За спостереженнями, націнка може бути від 25 до 50% — залежно від суб’єктивного бачення власників.
Актуальна закономірність
Водночас на українському ринку зберігається тенденція: первинна нерухомість залишається вигідним інструментом для інвестицій, а вторинне житло обирають переважно для власного проживання.
"Первинне житло зазвичай цікаве для довгострокової інвестиції з можливим зростанням вартості після завершення будівництва. Вторинне — оптимальне для тих, хто прагне швидкого заселення або більш гнучкого перепродажу, — зауважив Денис Суділковський і додав: Однак, за даними ЛУН, у нинішніх умовах розподіл не завжди лінійний — фактори безпеки, укриттів, інфраструктури та репутації забудовника мають дедалі більше значення при прийнятті рішень".
Вікторія Берещак переконана: ця теза — робоча раціональна гіпотеза. По-перше, термін введення в експлуатацію первинки подовжився. По-друге, якщо власник продає нерухомість у новобудові раніше, ніж через три роки після придбання, то мусить сплатити додатковий податок 5%, що вкупі з оплатою відрахувань у Пенсійний фонд, військовим збором, додатковими платежами виливається в доволі помітну суму.
"Якщо ви інвестуєте в "первинку", обравши надійного гравця з ліквідним продуктом і перевіреною історією, прагнете заробити на різниці ціни квадрата на етапі входу і по завершенню — варто зачекати", — радить експертка.
Водночас "вторинка", на її думку, зручна для швидкого заселення або фліпу (перепродажу), особливо якщо квартира в районі з високим попитом. Хоча, маржа на перепродажі часто нижча, ніж на первинці.
Утім, існують варіанти інвестиційної стратегії: це може бути мікс оренди (короткострокова/довгострокова) чи фліпінг-стратегія (купили, видозмінили, зробили ремонт — перепродали чи здають в оренду).
Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud
"Попри всі виклики, цьогоріч ми бачимо чітку тенденцію до відновлення попиту. Ринок адаптувався до реалій воєнного часу, і ключові інвестори — зокрема українці, а для бізнес-класу — часто іноземці, все частіше обирають новобудови як інструмент збереження та примноження капіталу. В найближчі 2-3 роки очікуємо, що обсяги інвестицій у первинне житло зростатимуть на 10-15% щорічно, активізується попит на дохідну нерухомість і нерухомість бізнес-класу, а основну роль відіграватимуть довіра до бренду забудовника та безпечність локації. У сегменті столичного бізнес-класу невдовзі спостерігатиметься дефіцит готового житла, адже далеко не всі девелопери відновили будівництво. Подібною ситуація буде й в столичному комфорт-класі, де готові квартири розкуповуються швидше, ніж стартують нові проекти.
До речі, за час повномасштабного вторгнення ми здали в експлуатацію 12 будинків на понад 1300 квартир у Броварах і в Києві. Alliance Novobud ввів у експлуатацію клубний будинок Illinsky House, ми продовжуємо активно будувати преміальний проект Montreal House.
Для того, щоб забезпечити максимальний захист інвесторів, в Alliance Novobud ми реалізуємо кілька ключових підходів, зокрема: прозорість юридичної моделі, фінансова стабільність компанії, етапність будівництва та внутрішній контроль.
Водночас ми продовжуємо адаптуватися до потреб ринку, пропонуючи інвесторам розтермінування, які доступніші за банківські іпотеки: на різні терміни та з мінімальним першим внеском від 10% — у проектах, які будуються, від 30% — у готових, гнучке ціноутворення для інвесторів, які купують нерухомість "на котловані", програма підтримки військових, педагогів, лікарів та переселенців з пільговими умовами тощо.
Переваги первинної нерухомості над вторинною очевидні та вагомі. Наприклад, сучасні планування з ширшими дверними отворами, просторішими санвузлами, принципами інклюзивності, нові та надійні інженерні системи комунікацій, безпечна та надійна монолітно-каркасна технологія будівництва, енергоефективність, альтернативні способи енергозабезпечення. Наші житлові проекти — це повноцінні житлові простори з громадськими просторами, комерційними приміщеннями, соціальною та рекреаційною складовими тощо.
Тому конкуренція з боку вторинного ринку є, однак вона не є визначальною. Щоб утримувати конкурентну перевагу, ми вдосконалюємо сервіси для покупців, впроваджуємо індивідуальні підходи до кожного інвестора, постійно оновлюємо архітектурні та технологічні рішення в наших проектах", — резюмує Ірина Міхальова.
Поширені помилки
Не поодинокими є випадки, коли інвестори, обираючи між первинним і вторинним ринком, припускаються поширених помилок.
Серед прихованих хибних рішень Вікторія Берещак виділяє невизначеність із метою інвестицій: перепродаж, оренда чи покращення житла для сім’ї. Але саме вона дозволяє отримати чітке розуміння: хто є кінцевим споживачем, а також які його очікування щодо локації, інфраструктури комплексу, просторового зонування та планування квартири.
"Варто переконатися, щоб кількість інвестиційних лотів у проектах комплексної забудови на десятки тисяч квадратних метрів не перевищує 15% житлової площі, або 20% — для районів з високим попитом. І не обирати очевидні варіанти — на кшталт однокімнатної квартири на 40 кв.м, оскільки в певний момент ними наповниться ринок, що призведе до демпінгування цін", — радить оглядачка.
Серед неочевидних ризиків на вторинному ринку — стан інженерних комунікацій і зношеності будинку.
Правильна інвестиція
Вочевидь, у виборі об'єкта нерухомості найголовнішим є питання кінцевої інвестиційної мети, оскільки від відповіді на нього залежить стратегія дій. Реалізовуючи план дій, варто зважати на велику кількість змінних даних і на ринкові індикатори.
Так, Київ залишається найбільш ліквідним і прогнозованим ринком: він виграє у довгостроковій перспективі, адже попит на житло у столиці не зникне. Утім, є "але": дорожчий "вхідний квиток" і терміни введення об’єктів в експлуатацію. Західні регіони (зокрема, Львів, Івано-Франківськ), на перший погляд, дають шанс на вищу динаміку росту — особливо на тлі внутрішньої міграції, але у певний момент загрожує перенасиченням. Уже нині окремі регіональні ринки перенасичені, особливо в сегменті дохідної нерухомості в рекреаційних містечках.
"Важливо не лише обирати між “первинкою” і “вторинкою”, а чітко розуміти свою мету — і глибоко перевіряти об’єкти", — підсумував Денис Суділковський.
На думку Вікторії Верещак, компромісом є диверсифікація. Інвестор, який розглядає 2–3 обʼєкти в різних містах, краще захищає свій капітал.