Чи можуть відібрати право на житло через виїзд за кордон: пояснення законодавства

Після початку повномасштабної війни мільйони українців були змушені виїхати за кордон. Разом із цим в Україні почала стрімко зростати кількість житлових спорів — власники квартир намагаються через суд позбавити права користування житлом людей, які роками не проживають у помешканні, тоді як самі зареєстровані особи наполягають, що вимушений виїзд не означає автоматичної втрати житлових прав.

Йдеться не про втрату права власності на квартиру чи будинок, а саме про втрату права користування житлом — тобто права проживати у ньому, пише "Судово-юридична газета". Найчастіше такі конфлікти виникають між колишнім подружжям, членами сім’ї власника або родичами, які формально залишаються зареєстрованими у квартирі, але фактично там не мешкають тривалий час.

Що передбачає законодавство

Основні норми, які регулюють такі спори, містяться у статтях 71-72 Житлового кодексу УРСР та статті 405 Цивільного кодексу України.

Попри реформування житлового законодавства та ухвалення Закону України "Про основні засади житлової політики", положення Житлового кодексу УРСР продовжують діяти у перехідний період і залишаються базовими для судових спорів щодо втрати права користування житлом.

Коли право на житло зберігається

Стаття 71 ЖК УРСР встановлює, що за тимчасово відсутньою особою житло зберігається впродовж шести місяців. Якщо ж є поважні причини непроживання, цей строк може бути продовжений.

Ілюстративне зображення. Джерело: Magnific

Закон прямо передбачає низку випадків, коли право користування житлом може зберігатися довше. Зокрема, це:

• військова служба;
• робота або навчання за кордоном;
• лікування;
• відбування покарання;
• виконання обов’язків опікуна;
• інші поважні життєві обставини.

Водночас стаття 72 ЖК УРСР чітко визначає: визнати людину такою, що втратила право користування житлом, можна лише через суд.

Окремо стаття 405 ЦК України передбачає, що член сім’ї власника житла може втратити право користування ним у разі відсутності понад один рік без поважних причин, якщо інше не встановлено домовленістю сторін або законом.

Тобто сам факт перебування за кордоном не означає автоматичної втрати житлових прав.

Що враховують суди

Судова практика останніх років показує: українські суди дедалі частіше відходять від формального підходу, коли достатньо було просто довести багаторічну відсутність людини у квартирі. Натомість суди почали оцінювати комплекс обставин:

• чи був виїзд вимушеним;
• чи підтримує людина зв’язок із житлом;
• чи сплачує комунальні послуги;
• чи зберігає особисті речі;
• чи має інше постійне житло;
• чи фактично втратила інтерес до спірної квартири.

Ілюстративне зображення. Джерело: Magnific

Особливо актуальним це стало після початку повномасштабної війни, коли мільйони українців виїхали за кордон через бойові дії.

Позиція Верховного Суду — Верховний Суд уже сформував низку важливих правових підходів у подібних спорах.

Право на житло — не формальність

У постанові від 14 грудня 2023 року у справі №521/7073/21 Верховний Суд наголосив: позбавлення людини права користування житлом є втручанням у її право на житло, тому таке втручання має бути:

• виправданим;
• необхідним;
• співмірним із наслідками для людини.

Суди повинні оцінювати не лише інтереси власника житла, а й наслідки для особи, яку можуть позбавити права проживання.

Важливі причини відсутності

У постанові від 4 вересня 2024 року у справі №756/1384/20 Верховний Суд окремо підкреслив: суди зобов’язані ретельно досліджувати причини тривалої відсутності людини. Йдеться, зокрема, про:

• вимушений виїзд через війну;
• роботу за кордоном;
• навчання;
• лікування;
• інші обставини, які можуть бути поважними.

Також суди мають оцінювати, чи зберігала людина реальний зв’язок із житлом.

Коли право може бути втрачено

У постанові від 25 вересня 2024 року у справі №161/15630/22 Верховний Суд зазначив: для втрати права користування житлом ключове значення мають дві обставини:

• відсутність особи понад один рік;
• відсутність поважних причин непроживання.

Крім того, суд враховує, чи людина фактично втратила зв’язок із житлом та інтерес до нього.

Хто має доводити обставини

У постанові від 2 квітня 2025 року у справі №607/19247/21 Верховний Суд фактично узагальнив практику та зазначив, що саме позивач повинен довести:

• тривале непроживання особи;
• відсутність поважних причин такої відсутності.

Без цього позбавити людину права користування житлом неможливо.

Ілюстративне зображення. Джерело: Magnific

Коли суд може стати на бік власника

Водночас судова практика свідчить, що якщо людина роками не проживає у квартирі, не бере участі в оплаті житла, має інше місце проживання та фактично втратила зв’язок із помешканням — це може стати підставою для втрати права користування. Так, у постанові Верховного Суду від 3 березня 2021 року у справі №161/2007/18 суд прямо зазначив, що:

• переїзд до іншого міста;
• створення нової сім’ї;
• наявність іншого житла;
• відсутність постійного зв’язку зі спірною квартирою

можуть свідчити про втрату інтересу до житла.

Що каже ЄСПЛ

Практика Європейського суду з прав людини також має велике значення для українських судів.

У справі Kryvitska and Kryvitskyy v. Ukraine ЄСПЛ наголосив, що втрата житла є однією з найбільш серйозних форм втручання у право людини на повагу до приватного та сімейного життя, гарантоване статтею 8 Конвенції. Тому суди не можуть застосовувати виключно формальний підхід — вони повинні оцінювати всі обставини конкретної справи.

Юристи звертають увагу, що однією з найбільших проблем залишається те, що закон не містить чіткого переліку "поважних причин" непроживання. Через це суди по-різному оцінюють проживання за кордоном, отримання тимчасового захисту, роботу в іншій країні, створення сім’ї за межами України та вимушений виїзд через війну.

Що варто робити українцям за кордоном

Юристи радять людям, які тривалий час перебувають за межами України, зберігати докази зв’язку з житлом.

Зокрема:

• оплачувати комунальні послуги;
• підтримувати контакт із власником житла;
• зберігати особисті речі у квартирі;
• мати документи, які підтверджують причини виїзду;
• фіксувати намір повернутися.

Для власників житла, своєю чергою, недостатньо просто довести факт непроживання людини. Необхідно також підтвердити:

• відсутність поважних причин;
• втрату фактичного зв’язку особи з житлом;
• припинення реального користування квартирою.

Ілюстративне зображення. Джерело: Magnific

Українське законодавство не передбачає автоматичної втрати права користування житлом через перебування за кордоном. Кожен випадок оцінюється індивідуально, а ключову роль у таких спорах відіграють не лише строки відсутності, а й реальний зв’язок людини із житлом, причини виїзду та принцип пропорційності втручання у право на житло.

Додамо, в Україні продовжують розширювати програми для внутрішньо переміщених осіб та вразливих категорій населення. Уряд планує закупити тисячу будинків у сільській місцевості для переселенців.

Нагадаємо, нещодавно український уряд розширив програму доступної іпотеки. Ще 425 родин внутрішньо переміщених осіб зможуть придбати власне житло на пільгових умовах.