З 2020 року світова економіка потерпає від впливу пандемії та локдауну. Зокрема, про це свідчить значне падіння показників ВВП більшості провідних країн світу. Наслідки COVID-19 проявилися і на ринку нерухомості. Для високорозвинених країн та країн з перехідною економікою характерним став стрімкий злет цін на житлову нерухомість.
Таку тенденцію відзначають аналітики консалтингової компанії Knight Frank. Експерти компанії фіксують значне зростання вартості нерухомості в США, Канаді, Норвегії, Туреччині, Новій Зеландії та багатьох країнах ЄС.
Злет ринку нерухомості на тлі загальної економічної кризи пов’язують з фінансовою підтримкою бізнесу, яка здійснюється урядами та центральними банками країн Заходу.
Скачок цін
Глобальний тренд зростання цін в секторі нерухомості не оминув і Україну. Попри пітримку зі сторони НБУ суб’єктів економіки, ціни на столичну нерухомість неухильно зростають.
Щорічне зростання цін на первинному ринку Києва на 10-15% пов’язують з інфляцією, яка, в свою чергу, призводить до подорожчання будматеріалів та впливає на вартість газу для промисловості.
За даними компанії Pro-Consulting, середня вартість апартаментів комфорт-класу в Україні становить 1,45 тисяч $ за кв.м., бізнес-преміум обійдеться вдвічі дорожче. Розмір номера чи апартамента теж впливає на його комплектацію і ціну.
На ріст цін на ринку нерухомості в Україні основний вплив здійснюють два фактори:
розвиток іпотеки,
більш лояльні програми забудовників із розтермінування.
Попри два локдауни, рівень попиту на нерухомість за перші місяці 2021 року зріс більш як на 20% і наразі щомісячно показує зростання на 3 – 5%. Тому зараз є всі причини говорити про подальше зростання цього сектору економіки.
Дохідність та середня окупність
Вартість послуг керівних компаній або готельного оператора рахується або від чистого операційного прибутку після вирахування податків та амортизації і варіюється від 15% до 30%, або від виручки – 10%-15%.
За даними експертів, вартість послуг керівної компанії для готельної нерухомості коливається від 30% до 40%, що «відповідає світовій практиці». Pro-Consulting оцінює розмір комісії 25-40%.
Вартість також продиктована послугами управління, використанням бренду, вартістю програмного забезпечення для функціонування готелю, затратами на навчання співробітників та системою лояльност мережі. Інвестор в готельну нерухомість може розраховувати на дохідність 10-15% річних. Середня окупність інвестиції – сім-вісім років за середньої заповнюваності готелю на 55-65%.
Вкладення в апартаменти може найближчим часом стати альтернативою традиційним інструментам консервативного інвестування: депозитам та облігаціям. Протягом наступних 3-5 років буде спостерігатися зростання частки ринку апарт-готелів.
Первинний ринок
Порівняно з IV кварталом 2020 року, середня ціна на квартири (на первинному та на вторинному ринках) зросла на 5,6%.
Як повідомляє Держстат, ціни на квартири в Україні в І кварталі 2021 року збільшилися в середньому на 11,6% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. За рік вартість житла на первинному ринку зросла на 9,8%.
На первинному ринку однокімнатні квартири за цей період подорожчали на 10,8%, двокімнатні – на 7,9%, трикімнатні – на 11,7%.
Вторинний ринок
В середньому ціни на вторинному ринку зросли на 12,4%. Найбільше зросли в ціні двокімнатні квартири ( 13,1%), найменше - трикімнатні (11,8%).
Враховуючи зростання попиту й та інші фактори, такі як подорожчання будівельних матеріалів, зміцнення гривні та підвищення витрат забудовників, можна зробити висновок, що ціни на квартири ростимуть і надалі.
Експерти Будівельної палати прогнозують, що до кінця року житло подорожчає на 15–20% в порівнянні з показниками на початок року.
На таку динаміку цін також вплинуло банкрутство великих компаній-забудовників, таких як “Укрбуд” та банк “Аркада”, що змусило інвесторів перейти з первинного ринку на вторинний.
Число угод з купівлі-продажу житла в І кварталі 2021 року, попри подорожчання об'єктів нерухомості, зросло до 111 276. За аналогічний період 2020 року було укладено 95 509 договорів, а 2019-го було зафіксовано 87 279 угод. Про це повідомляє Асоціація фахівців з нерухомості України, посилаючись на інформацію Мін’юсту.
Скоріш за все, стрімке зростання спричинено прагненням вкладників диверсифікувати свої інвестиційні портфелі. Адже на тлі зниження ставок на депозити, посилення кризових явищ в українській економіці, вкладення в нерухомість знову стають надійним інструментом заощадження та збільшення свого капіталу.
Іпотека
Хоча НБУ відзначають, що в І кварталі 2021 зросла кількість іпотечних кредитів, на що вплинула державна програма відносно недорогої іпотеки.
Утім, експерти зазначають, що загальні тенденції іпотечного ринку невтішні. Основна причина - заборона на законодавчому рівні видавати кредити у валюті. Через нестабільність гривні відсоткова ставка залишається відносно високою, тож мало хто наважується брати кредити в гривні на придбання житла. Зазвичай покупці позичають у банках незначну суму, укладаючи кредитний договір на 5-7 років.
Інвестиції
За останні роки розвиток апарт-готелів в Україні значно активізувався. Особливо це помітно в туристичних містах: Одеса, Львів, Київ, Карпати, узбережжя Чорного та Азовського морів. Прибуткові житлові будинки будуть затребувані і рентабельні для інвесторів у великих містах.
Якщо власник апарт-готелю хоче зафіксувати прибуток, а не отримувати пасивний дохід, він може поділити будівлю на номери і продати їх десяткам охочих. Формат нерухомості, де апартаменти продаються різним приватним інвесторам, називається кондомініумом.
У світі бізнес-концепція апарт-готелів не нова, але в різних країнах розвивалася з різною швидкістю. В Україні девелоперів, що займаються апартаментами, відносно небагато. Однією з компаній, що надає можливість вкластися в нерухомість малим інвесторам, є Stability International Platform. Компанія в основному працює з апартаментами та нерухомістю в туристичних зонах і виділяється серед низки схожих імплементацією криптовалют в свою структуру. Завдяки блокчейн-технології, яка фактично є еквівалентом акцій, стати інвестором стало доступним ширшому колу вкладників.
Як вже зазначалося раніше, зараз вкладення в апартаменти стають альтернативою традиційному інвестуванню в депозити та облігації. Stability International Platform також зробила на цьому акцент і в свой моделі показала, як нерухомість стає не лише інструментом заощадження, але й отримання прибутку. Окрім того, компанія орієнтується не лише на українську, але й на європейську нерухомість, ринок якої також переживає зростання попиту і цін.
Після послаблення карантину в Україні дійсно посилилися імпульси комерційної та громадської активності. Для України характерні тенденції європейського ринку, а отже - зростання цін, особливо у великих містах та туристичних районах. На тлі цих злетів нерухомість знову стає привабливою для інвесторів, які прагнуть убезпечити свої заощадження та збільшити капітал умовах інфляції та посткризи.
Автор: Ратушна Марія-Анна
Також читайте: Віталій Деркач: «Ми активізували два, найбільш актуальні тренди в бізнесі: перехід в ІТ-сферу та прагнення закріпити за собою клієнта»
Фото з мережі інтернет
