Ринок житла під час війни: хто купує, що будується і чому комфорт-клас став новим стандартом
Коли я думаю про сучасний український ринок нерухомості, то перше слово, яке спадає на думку, — стійкість. Війна змінила логіку девелоперів, запити покупців і навіть саме поняття "якісного житла". Якщо раніше орієнтиром був бізнес-клас, то тепер у центрі попиту — комфорт-клас. Це не про розкіш, а про гідність, безпеку та здоровий прагматизм. Ми разом переписуємо стандарти майбутнього українського житла.
Комфорт-клас замість розкоші
2025 рік виявився для ринку нерухомості не легшим за попередній. Найбільше втрат зазнав сегмент преміум-класу — очікування завершення війни не виправдалися, і хоча інтерес до елітного житла є, він слабо конвертується в угоди. Водночас комфорт-клас демонструє стабільність і навіть зростання, адже попит на житло залишається високим.
Міграційні процеси, спричинені війною, чітко змінили структуру попиту. Люди, які купують житло за державними програмами "єОселя" чи "єВідновлення", обирають не "економ", а "комфорт" або "комфорт+". На первинному ринку економ-клас фактично зник — покупці надають перевагу якісним плануванням, енергоефективності та безпеці.
Сьогоднішній покупець прагне купувати не "дешево", а "гідно" та "надійно": зручне розташування, укриття, сучасні матеріали, благоустрій. Це люди, які переїхали до Києва чи його передмість, інтегрувалися, знайшли роботу й планують залишитися. Така ж тенденція спостерігається у західних регіонах: Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, де попит на нове житло постійно зростає. У цих містах ціна квадратного метра в бізнес-класі вже сягнула 4-6 тисяч доларів.
Популярність бізнес-класу завжди варіативна і дуже залежна від того, що відбувається. Так, на Західній Україні багато бізнес-класу, проекти між собою активно конкурують фасадами, концепцією тощо. Імовірно, там попит досяг своєї стелі, адже не стільки багатих людей туди переїде.
Бізнес-сегмент у центральних регіонах, особливо в Києві, натомість майже завмер. Заможні українці, які становили його основу, частково виїхали або вивели капітали за кордон. Багато хто не готовий інвестувати через ризики пошкодження чи низьку прибутковість від оренди. Проте життя поступово повертається до тих комплексів, які не зупинили будівництво під час війни.
Отже, комфорт-клас остаточно закріпився як головний драйвер українського ринку нерухомості. Це новий стандарт — і він не про розкіш, а про впевненість, якість і довіру до майбутнього.
Географія змін: Захід росте, Схід тримається
Ринок нерухомості в Україні сьогодні — це дзеркало воєнної географії. Найдешевше житло — у прифронтових областях: Сумській, Харківській, Херсонській, Запорізькій, Дніпропетровській. Там попит мінімальний, а ризики — максимальні.
Натомість справжній будівельний бум спостерігається на Заході країни — у Львівській, Івано-Франківській та особливо Закарпатській областях. Тут купують як місцеві, так і кияни, розглядаючи житло як "план Б" — на випадок нових загроз. Захід став не лише прихистком, а й інвестиційним магнітом: попит на оренду високий, а нові комплекси зводять у рекордні строки.
Ринок відчуває другу хвилю внутрішньої міграції. Люди знову виїжджають із прифронтових регіонів — Харківщини, Сумщини, Херсонщини. І хоч за цим стоїть біль, попит на безпечніше житло лише зростає.
У Києві ж — інша проблема: нестача законних ділянок під забудову. Без стратегічного плану розвитку міста нові проекти частіше стартують у приміській агломерації, ніж у самому Києві.
Водночас ринок поступово оживає навіть там, де здавалось, не буде руху. У Дніпрі, Запоріжжі, Одесі — будівництво триває, хоч і повільно. Українські забудовники не здаються, а покупці продовжують вірити в майбутнє. Бо, попри все — ми будуємо далі. І це — найсильніший прояв нашої стійкості.
Технології безпеки та довіри
Ринок нерухомості в Україні змінюється не лише через попит. Будівництво — це бізнес, і він також реагує на ризики, на законодавчі зміни, нові норми безпеки. Згідно з оновленими ДБН, кожен новий будинок має містити приміщення подвійного призначення — укриття. І ми будуємо укриття. Попри складнощі, саме такі стандарти формують нову якість житла. Це мають виконувати всі забудовники у нових проектах, а їх, на жаль, запускається небагато. На ринку фіксується спад активності — із п’яти проектів стартує лише один, тож дефіцит нового житла неминучий. Але ті комплекси, що все ж зводяться, відповідають сучасним вимогам безпеки та комфорту.
Війна стала справжнім тестом для технологій. Монолітно-каркасні конструкції довели свою надійність: навіть після влучань будинки залишаються стояти, захищаючи життя мешканців. Тож покупці дедалі частіше надають перевагу їм, уникаючи панельних і цегляних споруд. Ще один приклад — високі панорамні краєвиди: як і раніше, покупці цінують їх, але, зважаючи на енергоефективність і енергоощадність, у нових будинках вікна проектуються меншими.
Окрім укриттів, забудовники впроваджують системи пожежогасіння, додаткові евакуаційні виходи, контролюють якість матеріалів і конструкцій. Це не просто вимога закону — це усвідомлення спільної відповідальності за безпеку людей.
Українські девелопери працюють у надскладних умовах, але філософія нових проектів залишається незмінною: створювати житло, яке не лише комфортне, а й здатне захистити. Бо навіть у час війни ми будуємо — і будуємо з вірою в життя.
Враховуючи реалії війни, ми дотримуємося філософії, що не треба жорстко закривати території. Тому ми знайшли рішення, яке б задовольнило усіх — це регульоване відкриття/закриття дверей укриття під час оголошення/скасування повітряних тривог.
Інвестиції в житло: як не помилитися
Попри війну, інтерес до інвестицій у нерухомість поступово зростає. Люди шукають способи зберегти капітал і водночас забезпечити собі "план Б". Проте нині грати "наосліп" — ризиковано. Тому ось п’ять практичних порад, як інвестувати у житло в Україні обдумано.
Порада 1. Обирайте перевіреного забудовника
Після 2022 року довіра будується на діях: ті, хто не зупиняв будівництво під час війни, сьогодні мають найбільшу підтримку покупців. Якщо девелопер здає нові будинки — це головний сигнал надійності. Саме таким компаніям нині довіряють навіть інвестиції "на котловані".
Порада 2. Старт продажів — найвигідніший момент
На ранніх етапах вартість квадратного метра найнижча. Якщо ви готові почекати, це шанс заощадити. Але лише за умови, що компанія має завершені об’єкти в портфоліо. Якщо ж забудовник новий — краще вкладати на фінальній стадії, навіть дорожче, але без ризику.
Порада 3. Розумійте мету інвестиції
Якщо купуєте для життя — орієнтуйтеся на локацію, безпеку, укриття, інфраструктуру. Якщо інвестуєте для заробітку — зважайте, що прибуток від різниці між котлованом і здачею нині менший через подорожчання матеріалів і робіт. Альтернатива — оренда. Сьогодні орендні ставки зростають, особливо у великих містах і західних регіонах.
Порада 4. Оцінюйте реалії ринку
Ціни на житло й надалі зростатимуть, бо нових проектів мало, земельні ділянки дефіцитні, а державне фінансування — обмежене. Тож навіть у складних умовах інвестиція в житло залишається більш стабільною, ніж багато інших активів.
Порада 5. Розгляньте альтернативи
Для тих, хто хоче короткі та швидкоокупні вкладення, цікавими стали мобільні будиночки чи готельчики під Києвом або біля великих міст. Вхідний поріг невеликий — ти купив будиночок собі за 20 тисяч доларів або став одним із партнерів проекту й отримуєш дохід уже через 2-3 місяці. Цей тренд глемпінгів й невеличких будиночків наростає. I люди, які хочуть інвестувати й готові інвестувати невеличкими слотами, невеликими короткими інвестиціями, теж є.
Український ринок нерухомості пройшов жорсткий тест війною, але вистояв і далі розвиватиметься. Прогнозуючи розвиток подій на найближчий час, я думаю, що бізнес-клас у доларах більш-менш заморозиться. Кілька проектів, які виходять на ринок — і це гарний знак. Середня ціна буде 3-3,5-4 тисячі доларів за квадратний метр залежно від об’єкта. Ця ціна виправдовує витрати на проекти такого рівня. Комфорт-клас — зростатиме однозначно на 15–20% через попит і собівартість, а також очікуване зменшення пропозицій у майбутньому. Економ-клас поступово втрачає свої позиції, проте попит усе ще зберігається — переважно завдяки соціальним і грантовим програмам, що впливатиме на вартість.
